Choisir un terrain



1288714_terrain-annonce-im311179Pour choisir un terrain adapté à ses exigences, il est primordial d’appréhender le projet de construction dans son ensemble. Aussi, chaque futur acquéreur doit effectuer quelques recherches essentielles qui lui permettront de connaître précisément les caractéristiques du terrain à vendre.

Comment bien choisir un terrain ?

Trouver un terrain adapté à ses attentes : les questions primordiales

Lors de votre recherche de terrain, vous devez répondre à un certain nombre de questions indispensables:

Le terrain est-il constructible ? A-t-il reçu tous les agréments ? La parcelle est-elle délimitée ? Quelle est la superficie exacte ?

Pour trouver ces renseignements, pensez à questionner le vendeur du terrain (particulier, agence immobilière, constructeur ou notaire). N’hésitez pas à demander des réponses précises et à faire borner le terrain pour en obtenir les limites exactes. Cette « fiche d’identité » vous permettra de savoir si le terrain est réellement adapté à votre projet, et s’il est donc nécessaire de continuer vos démarches.

Votre conseiller MCA peut également vous guider et vous apporter les réflexions nécessaires pour effectuer un choix judicieux. En plus de connaître le marché et le foncier local, votre conseiller vous fournira des indications quant aux disponibilités selon les secteurs.

Dans ce dossier « Choisir un terrain », MCA aborde les différents points importants qui vous permettront d’affiner et de préciser votre projet de construction.

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Connaître sa maison avant de connaître son terrain

Commencez par déterminer les caractéristiques de votre maison. Connaître les plans ou du moins l'architecture globale de votre construction vous permettra d'affiner votre recherche de terrain :
- Rêvez-vous d’une maison en ville ou la campagne ?
- Souhaitez-vous une maison de plain-pied ? A étage ? Avec ou sans sous-sol ?
- Un garage intégré ou accolé ?
- De grandes baies vitrées ou des fenêtres et portes fenêtres classiques ?
- Un seul corps de bâtiment ou plusieurs ?
En fonction du terrain souhaité, votre projet de construction devra parfois s'adapter au terrain. Par exemple, selon les saisons, un terrain peut-être plus ou moins gorgé d'eau, en surface ou en profondeur. Il vous faudra donc construire la maison sur un vide sanitaire afin d'éviter l'humidité et les infiltrations. D'autre part, le gel peut provoquer des gonflements de terrain, il sera alors peut-être nécessaire de rigidifier fortement la maison et ses fondations.
Dans les cas où il existerait une nappe phréatique (eaux souterraines), faites attention à ce qu'elle soit suffisamment profonde si vous envisagez d'installer un sous-sol enterré. Ainsi, votre sous-sol ne sera pas susceptible d'être inondé. De même concernant les terrains de natures diverses, si vous prévoyez un sous-sol enterré d'une surface plus petite que la maison, veillez à bien renforcer la rigidité de la maison.
Si votre choix se porte sur un terrain souple, l'encadrement des grandes ouvertures (baies vitrées, porte de garage) devra être renforcé pour garantir leur bon fonctionnement. Enfin, dans le cas où votre terrain s'avère pollué, des travaux de dépollution, sans doute onéreux, seront à envisager.

Connaître les vérifications administratives

Vous en savez plus sur le terrain ? Vous devez maintenant vous pencher sur les aspects administratifs et réglementaires. La consultation des règles d’urbanisme et des plans de prévention (tremblements de terre, inondations) éviteront les mauvaises surprises. Pour effectuer toutes les vérifications requises, rendez-vous à la mairie où est domicilié le terrain à bâtir – certaines communes mettent à votre disposition les plans cadastraux.
- Le certificat d’urbanisme d’information (CUI) : - si votre projet immobilier n’est pas entièrement défini, nous vous conseillons vivement de demander ce document ! Le CUI vous informera des règles de construction, des taxes et participations liées au terrain ou encore des éventuels droits de préemption exercés sur le terrain demandé.
Nb : ce document (valable 18 mois) est purement informatif. Il ne permet pas de savoir si un terrain est constructible ou non. Pour cela, il vous faudra consulter le Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUO).
- Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) : - ce certificat apporte les mêmes renseignements que le CUI et indique en plus si le terrain souhaité peut accueillir ou non votre projet de construction. Cependant il ne remplace pas un permis de construire qui, lui, est obligatoire et doit être demandé avant toute construction. Le CUO vous permet toutefois de pouvoir évaluer vos chances d’obtenir le permis de construire pour concrétiser votre projet immobilier. Ce certificat est valable 18 mois.
- Le plan de prévention des risques naturels prévisibles : il vous aidera à évaluer les risques d’inondation, de mouvements de terrain, d’incendies de forêt… auxquels le terrain pourrait être exposé. Ce plan vous aide à définir des zones d’exposition dites « d’aléa ». Il en réglemente ainsi l’utilisation et la façon de construire et peut donc motiver un refus de construction. Consultable à la mairie, ce plan est normalement annexé au PLU (Plan local d’urbanisme).
- Le plan local d’urbanisme (PLU) : - depuis la Loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU), le PLU est venu remplacer le plan d’occupation des sols (POS). Le PLU détermine toutes les règles d’urbanisme à respecter avant de démarrer la construction de votre maison :
- Quelle sera la vocation de votre construction (habitation, activité…) ?
- L’implantation de votre maison est-elle conforme aux règles d’urbanisme par rapport aux voies publiques ?
- Votre construction respecte-t-elle les critères de hauteur de bâtiment et les contraintes architecturales définis par le PLU ?
Le PLU vous permet aussi d’accéder à la situation juridique du terrain et de vérifier si de futurs projets (comme une construction d’autoroute à proximité) ne sont pas déjà engagés. Le PLU est consultable librement, à la mairie, en sous-préfecture ou en préfecture.
MCA vous recommande également de consulter le cadastre, à la mairie ou sur internet, afin de situer votre terrain. Vous pourrez ainsi obtenir une estimation de sa surface et de ses limites. Attention cependant, le cadastre n’a aucune valeur juridique : seul le bornage par un géomètre-expert est reconnu.
De nombreux autres aspects liés à la viabilisation du terrain doivent aussi être pris en compte : accès, alimentation en eau, électricité, gaz et téléphone, évacuation des eaux usées. Assurez-vous également de la proximité des commodités et des équipements collectifs, et renseignez-vous sur l’environnement général (zones de bruits, sols pollués, monuments historiques).
Enfin, nous vous recommandons de vous renseigner sur l’existence de servitudes liées au terrain. Cela vous permettra de renoncer à votre projet ou, en cas de servitude avérée, de faire baisser les prix lors de la future négociation.

Connaître la physionomie du terrain

Pour faire un choix de terrain judicieux, il convient de s’attarder sur sa physionomie. Trois paramètres sont déterminants pour obtenir l’aspect général du terrain à construire :
- Son orientation par rapport aux éléments naturels (soleil, vent) ;
- Sa topologie (périmètre extérieur, présence de bosses, murets…) ;
- Sa végétation (arbres à proximité pour faire de l’ombre, bosquets…).
Si des arbres inclinés sont présents sur votre terrain en pente, c’est le signe reconnaissable d’un glissement de terrain récent. Il faudra donc en tenir compte lors de la conception de votre projet de construction. Un terrain présentant des creux et des bosses a surement subi des remaniements (apports et enlèvements de terres).
Il risque donc d’être peu compact, il faudra ainsi que les fondations traversent l’épaisseur de ces couches remaniées pour porter sur le sol non remanié qui sera homogène. Un terrain présentant des arbres et des plantes de zones humides (saules, roseaux, peupliers…) annonce la proximité d’un cours d’eau, d’une nappe d’eau souterraine proche de la surface ou d’une ancienne mare. MCA vous déconseille de procéder au déboisage de ce terrain : cela pourrait provoquer une montée du niveau de la nappe d’eau dans laquelle les arbres puisaient.  De même, un terrain planté et donc composé de débris végétaux, de limons ou d’argile, connaîtra également des effets indésirables en cas de déboisement : tassements, gonflements…
Enfin, MCA vous conseille de prêter attention aux constructions voisines, et de vous renseigner auprès des occupants. Cela peut vous permettre de compléter votre enquête sur le terrain : constructions fissurées, constructions avec sous-sol ou sans sous-sol, constructions semi-enterrées, mare asséchée…

Connaître le propriétaire du terrain

Dans votre recherche de terrain, vous serez probablement amené à rencontrer le propriétaire. Dans le cas d’un particulier vendeur, il ne sera peut-être pas autant informé que vous pouvez le penser. Il est donc possible qu’il ignore les possibilités de constructions adaptées à celui-ci et celles surtout à éviter.
N’hésitez pas tout de même à lui poser toutes les questions relatives à l’usage et l’histoire de ce terrain. Ce sont des données que vous pourrez regrouper avec celles de la mairie afin d’obtenir une analyse détaillée des propriétés du terrain souhaité.
Dans certains cas, votre enquête vous permettra de visiter le terrain et de recueillir des informations mettant en avant un risque quant à votre projet de construction. Malgré tout, il s’avère parfois que le terrain reste attractif en raison de son emplacement ou de son prix. Dans ce cas, MCA vous accompagne et vous conseille de vous adresser à un bureau d’études géotechniques. Ce bureau d’études réalisera une enquête documentaire, un programme de reconnaissance du sol et la définition de principes généraux d’adaptation du projet au terrain. Si vous n’êtes pas encore propriétaire du terrain, il conviendra alors d’obtenir l’accord du vendeur pour y accéder si nécessaire. Lorsque les plans de la maison seront définis, c’est la responsabilité du professionnel de prévoir l’adaptation au terrain.

Les 5 points importants à retenir

1. Votre terrain doit être en accord avec votre projet de vie

Le choix d’un terrain à bâtir représente un investissement important impliquant votre famille et influençant également votre futur mode de vie. Essayez d’imaginer une journée type autour de votre terrain, une fois bien sûr que votre projet de construction sera établi. Identifiez vos déplacements quotidiens, vos besoins en termes de commerces, d’établissements scolaires…

Vos réponses vous permettront de déterminer si votre préférence va pour un terrain de campagne isolé ou vers un site plus urbanisé comme par exemple un lotissement.
2. Constructibilité et informations juridiques
Les règles d’urbanisme peuvent être multiples et très variables, votre construction peut-être assujettie à des prescriptions architecturales. Le terrain souhaité peut aussi se trouver sur un espace classé et protégé. Il est donc important de bien vérifier tous les documents administratifs et les informations que vous pourrez trouver pendant votre enquête auprès du propriétaire, des voisins, de la mairie…
3. Choisissez un terrain conforme
Le choix de votre terrain doit dépendre de trois critères essentiels, notamment dans l’objectif d’un projet de construction conforme à la RT 2012 : son orientation par rapport au vent et au soleil, sa topologie (périmètre extérieur, présence de dépressions, bosses, muret…) et sa végétation (présence d’arbres, plantes…).
4. Raccordement & viabilisation
C’est-à-dire son raccordement au réseau électrique et au réseau d’eau. Il est important de vérifier cela avant d’entamer les travaux de construction. Il en est de même concernant le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées ainsi que le raccordement au gaz.
5. Qualité du sol
La qualité du sol est un point à ne pas négliger. Dans le cas où vous ne feriez pas appel à un bureau d’études géotechniques, vous pouvez consulter :
- Le site Infoterre : il répertorie l’ensemble des sous-sols français et vous informe sur les risques naturels ou industriels pouvant exister dans votre zone ;
- Le site officiel du gouvernement : il contient le registre français des émissions polluantes.
Votre conseiller MCA vous aide à bien choisir votre terrain. Connaissant parfaitement le marché foncier local, il vous fournit des indications précises sur les disponibilités du secteur et vous accompagne dans l’adaptation de votre modèle de construction (selon la configuration et les caractéristiques du terrain).
Fondé il y a plus de 30 ans, MCA est en mesure de répondre précisément à vos besoins (ville ou campagne ? Ecoles et commerces à proximité ? Grands axes accessibles ?). Grâce à ses nombreux partenaires fonciers, notre groupe vous propose des biens correspondant à votre budget et vous aide à choisir le terrain le plus adapté.