Choisir un terrain



1288714_terrain-annonce-im311179Ce mois de Février, découvrez chaque semaine un article dédié concernant la sélection de votre futur terrain à bâtir.

Avant de choisir un terrain, il est important de bien appréhender votre projet de construction. Plusieurs questions sont à se poser avant d’effectuer toute action de recherche de votre terrain. Voici quelques exemples :

– Le terrain est-il constructible ?

– A-t-il reçu tous les agréments ?

– Qu’en est-il de l’étude de sol et des fondations ?

– La parcelle est-elle parfaitement délimitée ?

– Quelle est sa superficie exacte ?

 

 

Ajoutez à cela la consultation des règles d’urbanismes ainsi que le plan de prévention des risques (tremblements de terre, inondations) afin d’éviter toutes mauvaises surprises. Ces documents sont disponibles en mairie. De même, veillez à bien prendre en compte d’autres aspects comme ceux liés à la viabilisation du terrain (les accès, les alimentations en eau, en électricité, gaz et téléphone, ainsi que les évacuations des eaux usées), à la proximité des commodités et équipements collectifs et à l’environnement général de votre future maison (zones de bruits, proximité d’un monument historique, démolition de bâtiments existants, sols pollués…).

Pour vous aider dans votre recherche, votre conseiller MCA peut vous guider et vous apporter les réflexions nécessaires pour effectuer un choix judicieux. En plus de connaître le marché et le foncier local, votre conseiller vous fournira des indications quant aux disponibilités selon les secteurs. En effet, grâce à son savoir-faire et à son expérience de plus de 30 ans de métier, Maisons MCA possède la connaissance des spécificités locales, comme par exemple l’adaptation du modèle de construction selon la configuration et les caractéristiques du terrain.

Vous pouvez également bénéficier d’une aide pour affiner vos volontés et déterminer vos réels besoins : plutôt en ville ou en campagne ? Il y a-t-il des écoles et des commerces à proximité ? Quelles sont les grands axes accessibles ? Grâce à ses nombreux partenaires fonciers, MCA vous guidera ainsi dans cette recherche de terrains, en vous proposant des terrains adaptés à votre budget et à votre mode de vie, tout en vous proposant des offres régulièrement mises à jour.

Dans ce dossier « Choisir un terrain », MCA aborde les différents points importants qui vous permettront d’affiner et de préciser votre projet de construction.

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Connaître sa maison avant de connaître son terrain

Commencez par déterminer les caractéristiques de votre maison, connaître les plans ou du moins l'architecture globale de votre construction vous permettra d'affiner votre recherche de terrain :
- Souhaitez-vous une maison de plain-pied ? A étage ? Avec ou sans sous-sol ?
- Un garage intégré ou accolé ?
- De grandes baies vitrées ou des fenêtres et portes fenêtres classiques ?
- Un seul corps de bâtiment ou plusieurs ?
En fonction du terrain souhaité, votre projet de construction devra parfois s'adapter au terrain. Par exemple, selon les saisons, un terrain peut-être plus ou moins gorgé d'eau, en surface ou en profondeur. Il vous faudra donc construire la maison sur un vide sanitaire afin d'éviter l'humidité et les infiltrations. D'autre part, le gel peut provoquer des gonflements de terrain, il sera alors peut-être nécessaire de rigidifier fortement la maison et ses fondations.
Dans les cas où il existerait une nappe phréatique (eaux souterraines), faites attention à ce qu'elle soit suffisamment profonde si vous envisagez d'installer un sous-sol enterré. Ainsi, votre sous-sol ne sera pas susceptible d'être inondé. De même concernant les terrains de natures diverses, si vous prévoyez un sous-sol enterré d'une surface plus petite que la maison, veillez à bien renforcer la rigidité de la maison.
Si le terrain voulu est souple, l'encadrement des grandes ouvertures (baies vitrées, porte de garage) devra être renforcé pour garantir leur bon fonctionnement. Enfin, dans le cas où votre terrain s'avère pollué, des travaux de dépollution sans doute onéreux seront à envisager.

Connaître les vérifications administratives

 Il a été abordé dans l’introduction de ce dossier l’importance de vérifier auprès de sa mairie les règles d’urbanisme. En effet, avant d’acheter un terrain, il faut pouvoir s’assurer de la bonne exécution de votre projet immobilier. Vous devrez ainsi effectuer quelques vérifications auprès de la mairie où se situe le terrain.
- Le certificat d’urbanisme d’information (CUI) : Si vous n’avez pas encore bien défini votre projet immobilier, c’est un document que nous vous conseillons vivement de demander. Il vous informera des règles de construction, des taxes et participations liées au terrain ou encore des éventuels droits de préemption exercés sur le terrain demandé. C’est un document purement informatif qui ne permet pas de savoir si un terrain est constructible ou non. Ce certificat est valable 18 mois.
- Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO) : Ce certificat apporte les mêmes renseignements que le CUI et indique en plus si le terrain souhaité peut accueillir ou non votre projet de construction. Cependant Il ne remplace pas un permis de construire qui, lui, est obligatoire et doit être demandé avant toute construction. C’est un document qui vous permet toutefois de pouvoir évaluer vos chances d’obtenir le permis. Il est valable 18 mois.
- Le plan de prévention des risques naturels prévisibles : Il vous aidera à évaluer les risques d’inondation, de mouvements de terrain, d’incendies de forêt… auxquels le terrain pourrait être exposé. Ce plan vous aide à définir des zones d’exposition dites « d’aléa ». Il en réglemente ainsi l’utilisation et la façon de construire et peut donc motiver un refus de construction. Consultable à la mairie, ce plan est normalement annexé au PLU (Plan local d’urbanisme).
- Le plan local d’urbanisme (PLU) : Depuis la Loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU), le PLU est venu remplacer le plan d’occupation des sols. Un PLU permet de déterminer la vocation des constructions (habitation, activité…), l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques, la hauteur maximale des bâtiments, les contraintes architecturales. Le PLU est consultable librement, à la mairie, en sous-préfecture ou en préfecture.
MCA vous recommande également de consulter le cadastre, à la mairie ou sur internet, afin de situer votre terrain. Vous pourrez ainsi obtenir une estimation de sa surface et de ses limites. Attention cependant, le cadastre n’a aucune valeur juridique : seul le bornage par un géomètre-expert est reconnu. N’hésitez pas non plus à interroger la mairie sur les grands projets à venir (équipements urbains, voirie...) ou sur les possibilités de bâtir des terrains contigus.

Connaître la physionomie du terrain

Il existe plusieurs types de terrains qui nécessiteront à chaque fois un traitement différent et une approche personnalisée. Par exemple, dans le cas d’un terrain plat, que cela soit en pleine ville ou dans un village, si vous constatez que les constructions voisines sont en bon état cela vous assurera que vous pouvez y construire votre projet sans difficultés. En revanche, si le terrain souhaité est en pente, MCA vous recommande de retenir par un mur de la maison ou un mur indépendant le terrain en amont. Egalement, il faudra veiller à réaliser la collecte des eaux de pluie en amont de la pente, surtout si le terrain est peu perméable.

 

Si des arbres inclinés sont présents sur votre terrain en pente, c’est le signe reconnaissable d’un glissement de terrain récent. Il faudra donc en tenir compte lors de la conception de votre projet de construction. Un terrain présentant des creux et des bosses a surement subi des remaniements (apports et enlèvements de terres). Il risque donc d’être peu compact, il faudra ainsi que les fondations traversent l’épaisseur de ces couches remaniées pour porter sur le sol non remanié qui sera homogène. Un terrain présentant des arbres et des plantes de zones humides (saules, roseaux, peupliers…) annonce la proximité d’un cours d’eau, d’une nappe d’eau souterraine proche de la surface ou d’une ancienne mare. MCA vous déconseille de procéder au déboisage de ce terrain : cela pourrait provoquer une montée du niveau de la nappe d’eau dans laquelle les arbres puisaient.  De même, un terrain planté et donc composé de débris végétaux, de limons ou d’argile, connaîtra également des effets indésirables en cas de déboisement : tassements, gonflements…

 

Enfin, MCA vous conseille de prêter attention aux constructions voisines, et de vous renseigner auprès des occupants. Cela peut vous permettre de compléter votre enquête sur le terrain : constructions fissurées, constructions avec sous-sol ou sans sous-sol, constructions semi-enterrées, mare asséchée…

Connaître le propriétaire du terrain

Dans votre recherche de terrain, vous serez probablement amené à rencontrer le propriétaire. Dans le cas d’un particulier vendeur, il ne sera peut-être pas autant informé que vous pouvez le penser. Il est donc possible qu’il ignore les possibilités de constructions adaptées à celui-ci et celles surtout à éviter.

 

N’hésitez pas tout de même à lui poser toutes les questions relatives à l’usage et l’histoire de ce terrain. Ce sont des données que vous pourrez regrouper avec celles de la mairie afin d’obtenir une analyse détaillée des propriétés du terrain souhaité.

 

Dans certains cas, votre enquête vous permettra de visiter le terrain et de recueillir des informations mettant en avant un risque quant à votre projet de construction. Malgré tout, il s’avère parfois que le terrain reste attractif en raison de son emplacement ou de son prix. Dans ce cas, MCA vous accompagne et vous conseille de vous adresser à un bureau d’études géotechniques. Ce bureau d’études réalisera une enquête documentaire, un programme de reconnaissance du sol et la définition de principes généraux d’adaptation du projet au terrain. Si vous n’êtes pas encore propriétaire du terrain, il conviendra alors d’obtenir l’accord du vendeur pour y accéder si nécessaire.  Lorsque les plans de la maison seront définis, c’est la responsabilité du professionnel de prévoir l’adaptation au terrain.

Les 5 points importants à retenir

1. Votre terrain doit être en accord avec votre projet de vie

En effet, le choix d’un terrain à bâtir représente un investissement important impliquant votre famille et influençant également votre futur mode de vie. Essayez donc d’imaginer une journée type autour de votre terrain, une fois bien sûr que votre projet de construction sera établi. Identifiez vos déplacements quotidiens, vos besoins en termes de commerces, d’établissements scolaires…
Vos réponses vous permettront de déterminer si votre préférence va pour un terrain de campagne isolé ou vers un site plus urbanisé comme par exemple un lotissement.
2. Constructibilité et informations juridiques
Les règles d’urbanismes peuvent être multiples et très variables, votre construction peut-être assujettie à des prescriptions architecturales ou encore le terrain souhaité peut se trouver sur un espace classé et protégé. Il est donc important de bien vérifier tous les documents administratifs et les informations que vous pourrez trouver pendant votre enquête auprès du propriétaire, des voisins, de la mairie…
3. Choisissez un terrain conforme
Le choix de votre terrain doit dépendre de trois critères essentiels et cela surtout dans l’objectif d’un projet de construction conforme à la RT 2012 : son orientation par rapport au vent et au soleil, sa topologie (périmètre extérieur, présence de dépressions, bosses, muret…) et enfin sa végétation (présence d’arbres, plantes…).
4. Raccordement & viabilisation
C’est-à-dire son raccordement au réseau électrique et au réseau d’eau. Il est important de vérifier cela avant d’entamer les travaux de construction. Il en est de même concernant le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées ainsi que le raccordement au gaz.
5. Qualité du sol
Dans certains cas, il n’est pas toujours nécessaire de faire appel à un bureau d’études géotechniques. Vous pouvez par exemple consulter le site Infoterre, qui propose une base de données détaillées des sols français, ou consulter le site officiel du gouvernement contenant le registre français des émissions polluantes :
Ce dossier « Choisir un terrain » peut vous servir et vous guider lorsque que vous ferez le choix d’entreprendre la recherche d’un terrain. Ces informations et conseils communiqués ne vous garantissent pas l’expertise nécessaire pour juger de la viabilité ou de la compatibilité d’un terrain. Votre constructeur de maisons individuelles MCA vous propose des solutions sur-mesure et vous accompagne dans votre projet de construction. N’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller MCA.