Notre guide sur ma construction de maison

Calcul du budget de construction d’une maison : les paramètres à considérer

Pour qu’il soit solidement bâti, votre budget construction doit être calculé de façon globale. Frais de notaire, raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, etc.), crédit immobilier, aménagement du jardin et décoration de la maison… De nombreux points sont à prendre en compte dans le calcul de votre budget, pour vous assurer la réussite de la construction de la maison de vos rêves. Une bonne connaissance du montant de toutes les dépenses liées à votre projet est en effet primordiale.

Vous devrez également tenir compte de vos capacités financières, c’est-à-dire de vos revenus et de vos économies.

En estimant précisément vos moyens ainsi que le coût total de votre projet de construction, vous pourrez établir un plan de financement adapté. Notons que vous pouvez accéder à de nombreuses aides à l’accession destinées à vous aider à financer votre projet.

Voici un tour d’horizon des différents paramètres à considérer pour vous aider à bien ficeler votre budget construction.

Comment calculer le budget pour la construction d'une maison-1

 

Le choix du type de contrat de construction

Différents choix de contrats s’offrent à vous, d’une part pour l’acquisition de votre terrain, et d’autre part pour la construction de votre future maison.

Il est à préciser que du type de contrat de construction dépendra la forme de crédit immobilier que vous pourrez obtenir auprès de votre banquier.

La vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Au travers d’une unique transaction, la VEFA vous permet d’acquérir aussi bien un terrain en lotissement (constructible et déjà viabilisé) qu’un logement restant encore à bâtir. On parle d’« achat sur plan », dont le contrat est strictement réglementé. Le promoteur immobilier reste le maître d’ouvrage de la construction jusqu’à la livraison du bien une fois la construction achevée.

Si cette solution clés en main est peu contraignante, elle est toutefois assez chère, quoiqu’elle puisse permettre de réaliser des économies sur le court et sur le long terme. Par ailleurs, le délai de livraison peut varier, la date spécifiée sur le contrat de réservation étant une date prévisionnelle.

Notons que, contrairement à une idée répandue, il est possible de personnaliser un certain nombre d’éléments du logement neuf (plans et agencement des pièces, revêtements, équipements, meubles, etc.).

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Strictement encadré par la loi 1990, le CCMI vous offre une grande sécurité. A la différence que, contrairement à la VEFA, c’est vous qui amenez le terrain, qui peut être en lotissement ou hors lotissement.

Le constructeur vous propose ensuite de choisir parmi les nombreux modèles et plans de maisons qui figurent dans son catalogue. Si votre terrain n’est pas encore viabilisé, le constructeur peut s’en occuper.

Quoique ne permettant pas une grande personnalisation de votre future maison, cette solution clés en main est cependant la plus économique et la plus rassurante en raison de toutes dans les garanties qu’elle propose. Vous avez également la certitude que la maison sera livrée dans les temps et sans dépassement de budget.

Selon le ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2017), le prix moyen des maisons bâties par un constructeur CCMI est de 1 395 €/m² TTC hors foncier. Les maisons d’entrée de gamme démarrant à 900 €/m² TTC.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Vous pouvez acheter votre terrain soit en lotissement soit hors lotissement. Pour la réalisation de la construction, en tant que maître d’ouvrage, vous pilotez tout le chantier, dont la coordination et le suivi, entre autres, peuvent être assurés par un maître d’œuvre.

Un contrat de maîtrise d’œuvre peut être conclu avec un architecte, un bureau d’études ou un économiste de la construction. Les honoraires d’un architecte oscillant généralement entre 10 et 15 % du coût de la construction (HT).

Cette solution, quoique vous permettant une personnalisation sur mesure de votre maison, est cependant la plus risquée de toutes, car non réglementée.

De plus, les aléas du chantier pouvant être nombreux, elle ne vous permet pas une maîtrise totale ni des délais ni de votre budget.

Toujours d’après le ministère de la transition écologique et solidaire (SOes, EPTB 2017), les maisons construites par un architecte coûtent en moyenne 1 701 €/m², le prix de départ s’élevant aux alentours de 1 200 €/m².

À savoir : il faut cependant souligner que de nombreux paramètres influent sur le coût final d’une maison neuve : sa zone d’implantation, ses performances thermique et énergétique, les systèmes de chauffage et de ventilation, la structure du bâtiment (bois, béton), les matériaux utilisés (bois, pierre, béton cellulaire, brique…), la nature du revêtement (parquet massif, carrelage, etc.), le type de finition intérieure, etc.

Comment calculer le budget pour la construction d'une maison-3

 

Le coût du terrain et des frais techniques

L’acquisition du terrain constitue le premier poste de dépense de votre projet à prendre en compte.

Le prix moyen d’un terrain constructible en France métropolitaine varie en fonction de sa localisation. Ainsi, il s’élève par exemple aux environs de 10 €/m² dans la Creuse et de 1094 €/m² en Hauts-de-Seine.

Si vous achetez un terrain isolé, donc hors lotissement, des frais peuvent venir s’ajouter au prix de la parcelle :

  • Les frais de viabilisation ou de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, d’assainissement public. Compter 7 000 et 15 000 euros, suivant la distance entre les réseaux publics et votre parcelle.
  • Le bornage : le recours à un géomètre-expert pour le bornage d’un terrain non borné coûte, selon sa surface, de 700 à 1500 euros.
  • L’accès au chantier : si votre terrain est difficile d’accès, des frais supplémentaires sont à prévoir.
  • L’étude de sol : réalisée par un géotechnicien, une telle étude, dont le coût s’élève en moyenne à 1500 euros, permet de connaître le type de fondation adaptée à votre construction afin d’en assurer la solidité.

Notons qu’en lotissement, les terrains sont toujours constructibles, viabilisés et bornés.

En cas d’achat de terrain via une agence immobilière, le paiement d’une commission, s’élevant à environ 5 % du prix de la parcelle, est à prévoir.

 

Les frais de notaire et les taxes

L’achat d’un terrain à bâtir implique aussi le paiement de frais de notaire. Ces frais comprennent :

  • Les droits de mutation qui s’élèvent le plus souvent à 5,80 % du prix du terrain.
  • Les honoraires du notaire.
  • La contribution de sécurité immobilière, qui permet la rémunération du chef de service du bureau des hypothèques.
  • Les dépenses liées à des formalités.

Au total, l’ensemble des frais de notaire coûtent entre 7 et 8 % du prix du terrain.

Notons que la notion de frais de notaire est également valable pour l’achat d’une maison.

 

Le crédit immobilier

En fonction du type de contrat que vous aurez choisi (voir plus haut), la banque pourra vous accorder un seul prêt couvrant l’intégralité du projet (terrain et construction), ou bien des prêts distincts :

  • Avec la VEFA et le CCMI, la banque peut vous proposer un crédit unique pour le financement global de l’achat du terrain, de la construction de la maison et des taxes. S’il s’agit d’un terrain hors lotissement, les coûts de viabilisation et de raccordements peuvent également être couverts.
  • Avec le contrat de maîtrise d’œuvre, la banque peut vous demander la souscription de prêts distincts pour l’acquisition du terrain et l’édification de la maison.

Votre capacité d’emprunt

Avant de vous accorder un prêt, la banque s’intéressera à l’ensemble de vos revenus ainsi qu’à votre endettement (prêts en cours, loyers, impôts, assurances, etc.). Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement.

Les banques veillent en principe à ce que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 33 % de son revenu annuel. Toutefois, les dossiers étant traités au cas par cas, des mensualités plus élevées peuvent être accordées aux emprunteurs à hauts revenus, tant qu’ils conservent un « reste à vivre » suffisant.

Les frais liés à l’emprunt

Au coût du crédit, il convient d’ajouter :

  • Le taux d’intérêt, fixé au cas par cas.
  • Les frais de dossier (négociables) coûtant de 500 à 1000 euros en moyenne.
  • Les frais d’hypothèque ou de caution bancaire.
  • L’assurance décès-invalidité s’élevant entre 0,25 et 0,40 % du capital emprunté.

Notons que les banques exigent en général un apport personnel minimum compris entre 10 et 15 % du montant demandé par l’emprunteur pour financer son projet immobilier.

Les prêts assimilables à un apport personnel

Pour vous constituer un apport personnel, vous pouvez solliciter certains prêts immobiliers, généralement accessibles sous conditions :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants.
  • Le prêt action logement, demander à votre employeur si vous êtes salarié.
  • Les prêts des collectivités territoriales.
  • Le prêt aux fonctionnaires.
  • Le prêt familial.

Si vous destinez votre maison neuve à être mise en location, vous pouvez en outre bénéficier d’une réduction d’impôt, grâce au dispositif de défiscalisation Pinel.

Pour plus d’informations à propos des aides fiscales à la construction de maison individuelle, cliquez ici.

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Les formalités administratives

Le coût des formalités administratives n’est pas non plus à négliger. Parmi elles figurent :

  • Le permis de construire : 1000 à 5000 euros en général.
  • L’attestation RT 2012 de fin de travaux, délivrée par un diagnostiqueur DPE, un contrôleur technique, un architecte ou un organisme certificateur. Cette attestation repose sur une étude thermique du bâtiment qui coûte 500 euros en moyenne, à titre indicatif. Attention aux prix trop bas.

Le paiement de la taxe d’aménagement est également à prévoir. Il doit être versé dans les 12 mois suivants l’obtention du permis de construire. Vous pouvez vous renseigner à ce propos au service des impôts de la commune.

 

Les aménagements extérieurs

Une fois votre maison terminée, pensez aux aménagements extérieurs :

  • Le jardin, les plantations et haies.
  • Les allées et autres cheminements.
  • Les systèmes d’arrosage et d’éclairage.
  • La clôture et le portail.

 

L’aménagement intérieur et la décoration

Dans 58 % des cas, les constructeurs CCMI livrent une maison prête à décorer, sans peintures et autres papiers peints. Il vous faudra le cas échéant inclure ces dépenses dans votre budget décoration.

Vous pouvez aussi sortir la cuisine ou la salle de bains du CCMI et les poser vous-même. Auquel cas, il vous faudra établir un budget détaillé pour l’aménagement de ces pièces.

Enfin, si vous souhaitez vous offrir de nouveaux meubles, un nouvel électroménager ou tout autre produit, nous vous conseillons de bien programmer ces dépenses dans votre budget équipement.

 

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