Faites construire votre maison en 7 étapes clés
71 % des Français rêvent d’une maison individuelle à un étage, avec garage et jardin, calme et très lumineuse, chauffée au gaz. C’est ce qui ressort du dernier sondage mené tous les 5 ans pour le compte du réseau immobilier Century 21. 38,4 % des sondés opteraient pour un pavillon, devant une maison dans un village ou une maison de ville.
En tous les cas, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, investir dans un logement neuf constitue un placement sûr.
Vous souhaitez sauter le pas et faire construire la maison de vos rêves ? Découvrez les démarches à suivre, en 7 étapes clés.
Étape 1 – L’étude de faisabilité
Tout projet de construction d’une maison individuelle doit être soumis à une étude préalable. Les objectifs de cette démarche sont de :
- Déterminer les besoins des habitants en termes de standing, de décoration, de technologie, de performances énergétiques et techniques, etc.
- Assurer une réalisation optimale et durable du bâtiment.
- Estimer le coût global du projet.
- Assurer le respect des normes environnementales et de la réglementation en vigueur.
Étape 2 – Le choix de l’emplacement
Cette étape est primordiale. En effet, de l’endroit que vous aurez choisi dépendent deux points essentiels :
- Votre confort (proximité ou non des commodités telles qu’écoles, commerces, transports, services publics, etc.).
- La valeur du bien à la revente, dans le cas où vous ressentiriez le besoin plus tard de céder votre bien pour une maison plus grande.
Bref, une localisation « cotée » vous offre un gage de sécurité pour l’avenir.
Étape 3 – Le choix du terrain
Outre le fait qu’il doive correspondre à vos envies et à vos moyens, le terrain que vous choisirez pour bâtir votre maison devra bien évidemment être constructible.
Pour vous assurer de sa constructibilité, vous disposez des deux options suivantes.
Acheter un terrain en lotissement
En jetant votre dévolu sur ce type de terrain, vous n’avez normalement plus rien à craindre, car vous devriez avoir la garantie de sa constructibilité et de sa viabilisation. Notons qu’un terrain dit « viabilisé » bénéficie déjà de raccordements aux différents réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement.
Le coût de l’ensemble de ces opérations est déjà compris dans le prix d’une parcelle en lotissement.
Acheter un terrain hors lotissement
Si la constructibilité de la parcelle que vous désirez vous offrir n’a pas encore été prouvée, vous devrez tout d’abord approcher la mairie de la commune où est situé le terrain, afin d’y consulter le Plan local d’urbanisme. Ce document vous informera sur le statut actualisé de votre terrain quant à sa constructibilité… ou non !
Vous aurez également besoin de recourir à un géotechnicien ou à un bureau d’études spécialisé. Le professionnel de votre choix se chargera d’effectuer une étude géologique du terrain afin de déterminer :
- L’existence ou non de risques naturels (séismes, sols instables, galeries souterraines, sols calcaires, etc.) pouvant déstabiliser la maison et entraîner la fissuration des murs.
- La surface maximale constructible au sol.
- La surface de plancher maximale de la construction, définie par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme. Notons que si votre surface dépasse certains plafonds, le recours à un architecte pour la construction de votre maison devient obligatoire.
L’objectif final de cette étude de sol étant de maximiser l’exploitation des mètres carrés constructibles.
Le terrain se trouve-t-il dans un secteur à risques naturels et technologiques ? Le vendeur doit alors vous fournir un État des risques naturels, miniers et technologiques (ENRT) à annexer au compromis de vente dont la rédaction se fait généralement devant notaire.
Notre conseil : Si cette étude de sol n’a pas encore été effectuée par le vendeur au moment du compromis de vente, il sera nécessaire d’y faire figurer une « clause suspensive ». Cette clause permettra la suspension de la vente si l’étude de terrain que vous faites réaliser révèle que la nature du sol rend plus coûteux les travaux de construction.
Étape 4 – La viabilisation du terrain
Si vous n’optez pas pour un terrain en lotissement, et à condition que votre terrain soit constructible (voir ci-dessus), vous aurez à viabiliser votre terrain.
Afin de connaître les conditions de viabilisation et d’en faire estimer les coûts des travaux par des professionnels compétents, vous aurez ensuite besoin d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie où est situé le bien. Compter un délai de 2 à 3 mois au minimum pour l’accomplissement des raccordements aux différents réseaux :
- Raccordement à l’eau potable.
- Raccordement à l’électricité.
- Raccordement au gaz.
- Raccordement au réseau téléphonique.
- Raccordement au tout-à-l’égout.
Pour vous simplifier la vie, vous pouvez confier toutes les démarches de viabilisation de votre terrain à un promoteur immobilier.
Bon à savoir : Si le terrain est difficile à raccorder, le prix de sa viabilisation peut atteindre jusqu’à 15 000 € !
Étape 5 – L’élaboration du plan de construction
Conception du plan par un constructeur
La solution la moins contraignante, mais également la plus sécuritaire pour vous (voir plus loin), pour la conception et la réalisation de votre projet de A à Z reste le recours aux services d’un constructeur de maisons individuelles. Ce professionnel dispose le plus souvent de catalogues proposant plusieurs modèles d’habitations prédéfinis, dont il fournit les plans.
Conception du plan par un architecte
Mais pour obtenir une maison vraiment personnalisée, vous pouvez faire appel à un architecte (ou à un professionnel agréé en architecture) pour dresser le plan de construction (plan de situation, plan de masse, plan de coupe…) de votre future habitation. Il vous est également possible de confier la maîtrise d’œuvre de votre chantier à ce professionnel (voir plus bas).
Conception du plan par vous-même ou par un professionnel non agréé
Enfin, vous pouvez, soit réaliser vous-même les plans (si vous possédez des connaissances en architecture), soit confier cette tâche ou à un professionnel non agréé. Cela reste bien sûr possible, avec tous les risques que cela peut comporter, à condition que la surface de plancher de l’ouvrage n’excède pas 150 m².
Cependant, faire appel à un architecte ou à un agréé en architecture est en tous les cas obligatoire si cette surface dépasse les 150 m².
Étape 6 – La demande de permis de construire
À moins de recourir aux services d’un constructeur ou d’un maître d’œuvre, vous aurez à effectuer vous-même les démarches nécessaires pour l’obtention d’un permis de construire auprès de la mairie du lieu où se trouve le terrain. Cette démarche permet au service de l’urbanisme communal de vérifier la conformité de votre projet à la réglementation en vigueur. Aussi, veillez à obtenir ce fameux sésame avant de débuter votre chantier.
Le maître d’œuvre peut, selon ce que vous convenez avec lui dans le contrat de maîtrise d’œuvre, prendre en charge les missions de coordination, de suivi et d’assistance totale ou partielle de tout ou partie des travaux de construction.
Étape 7 – Les travaux de construction
Vous avez le choix entre trois types de contrats de mise en œuvre de votre chantier.
Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI)
Cette solution, strictement réglementée par la loi du 19 décembre 1990, vous offre de solides protections, une fois le contrat signé :
- Surcoûts à la charge du constructeur en cas de nécessité de travaux supplémentaires.
- Garantie de livraison à prix et délai convenus, souscrite auprès d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance agréée.
- Sécurité du chantier même en cas de faillite du constructeur. Le cas échéant, l’assureur de ce dernier est tenu de désigner et de payer une autre entreprise pour terminer les travaux dans le délai prévu. Et ce, sans que vous n’ayez plus à verser de fonds supplémentaires.
Bref, le CCMI reste de loin le contrat le moins contraignant et le plus sécurisant. Vous faisant bénéficier, en tant que maître d’ouvrage, d’un délai de rétractation de 10 jours, il vous permet d’acheter une maison clé en main avec un constructeur sérieux.
Le contrat de maître d’œuvre
Si vous êtes passé par un architecte pour dresser le plan de construction, vous pouvez garder le même professionnel en tant que maître d’œuvre. A ce titre, il aura, entre autres, pour missions de rédiger les documents techniques, de vous assister dans le choix des entreprises (maçonnerie, plomberie, électricité, zingueries, etc.) que vous sélectionnerez vous-même, de coordonner et suivre les travaux, ou d’assister à la phase de réception de l’ouvrage.
Notons que le maître d’œuvre peut aussi être un bureau d’études, ou un économiste de la construction.
Le contrat d’entreprise
Vous pouvez enfin ne pas faire appel à un maître d’œuvre et recourir à plusieurs entreprises pour la réalisation de votre chantier. Si plusieurs entreprises se partagent les travaux de gros-œuvre, de hors d’eau et hors d’air (murs, toiture, pose des huisseries et vitres), sans qu’aucune en particulier n’en ait seule la charge, vous aurez à signer un contrat indépendant avec chaque corps de métier. On parle alors de contrat d’entreprise.
Attention, ce type de contrat est très peu réglementé. Il ne protège pas autant qu’un CCMI.
Notre conseil : Vérifiez avant l’ouverture du chantier que les professionnels que vous engagez (constructeurs de maisons individuelles, maître d’œuvre et entreprises) sont bien couverts par une assurance responsabilité civile décennale (loi Spinetta) qui vous garantit en cas de malfaçons affectant votre maison.
Étape 8 – La réception des travaux
Cette étape marque la fin du chantier. La réception des travaux intervient obligatoirement avant votre entrée dans les lieux. Constructeur ou maître d’œuvre convoque le maître d’ouvrage et procèdent ensemble à la vérification de la conformité des travaux au contrat et de leur bon achèvement. Tous les intervenants sur le chantier doivent être présents.
Prenez le temps de vérifier soigneusement le bon fonctionnement de tous les équipements (robinetterie, portes et fenêtres, chauffage, électricité, systèmes d’aération, etc.).
La signature d’un procès-verbal, où vous aurez signalé les éventuelles malfaçons et autres désordres que vous aurez constatés, acte définitivement la bonne réception des travaux. C’est aussi le point de départ des garanties décennale, biennale et de parfait achèvement dont vous bénéficiez.
Bon à savoir : La souscription d’une assurance dommages ouvrage par l’acquéreur est obligatoire. Toutefois, le défaut de souscription n’est pas sanctionné pénalement. Nous vous recommandons malgré tout fortement d’assurer votre maison pendant la construction, car en cas revente de la maison moins de 10 ans après la réception des travaux, votre responsabilité pourrait être engagée en cas de présence de malfaçons.
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