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Tout savoir sur la surface constructible de son terrain

Le projet de construction d’une maison se peaufine dans les moindres détails. Parmi toutes les informations indispensables à connaître avant de finaliser l’achat d’un terrain, on retrouve celle qui concerne la surface constructible autorisée. Comment bien déterminer la surface constructible de son futur terrain ? Plusieurs règles d’urbanismes de la commune dont dépend le terrain sont à prendre en compte avant de se lancer dans ce calcul.

Voici un tour d’horizon des éléments à savoir pour définir la surface constructible idéale d’un terrain à bâtir.

Qu’est-ce que la surface constructible d’un terrain ?

qu'est-ce que la surface constructible d'un terrain

La surface constructible d’un terrain désigne la superficie au sol sur laquelle un projet de construction est autorisé. De cette surface constructible dépend évidemment la valeur du terrain.

Elle se différencie de la surface de plancher, qui indique la surface des niveaux construits lorsque leur hauteur dépasse les 1,80 m. Cette dernière sert principalement à déterminer s’il faut engager un architecte pour obtenir le permis de construire (au-delà d’une surface de plancher de 150 m²).

La surface constructible est limitée dans le but d’éviter que le sol du terrain soit entièrement bétonné. Ainsi, les espaces verts sont préservés dans la limite de la réglementation.

Comment calculer la surface constructible d’un terrain ?

Jusqu’en 2014, la détermination de la surface constructible dépendait du coefficient d’occupation au sol (COS). Cet indice, inscrit dans le Plan local d’urbanisme (PLU), variait selon la zone d’habitation. Il suffisait de multiplier la superficie de la propriété par le COS pour obtenir la surface sur laquelle il était possible de construire une maison. La loi Alur, mise en place cette année-là, a révoqué cette méthode de calcul au profit d’autres éléments.

La suppression du COS présente un avantage pour celles et ceux qui souhaitent calculer la surface constructible de leur terrain. En effet, cela permet de diviser la surface du terrain constructible en plusieurs parcelles. Les propriétaires de grands terrains peuvent donc les séparer, puis les revendre.

Projet de construction d’une maison : tenir compte du Plan local d’urbanisme (PLU)

Le Plan local d’urbanisme (PLU) se trouve en mairie. Il s’agit d’un document qui stipule les règles applicables de construction et d’aménagement pour chaque parcelle de la commune. Parfois, le PLU s’apparente simplement à une carte communale. Si la ville ne dispose pas de PLU ou de carte communale, c'est alors le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui entre en vigueur.

Le PLU indique plusieurs informations capitales dans un plan de zonage.

  1. Les marges de retrait. Celles-ci excluent la possibilité de construire sur certaines zones du terrain.
  2. La distance réglementaire entre la future maison et la voirie. Elle dépend de la largeur de la voirie, des dimensions de la maison, ainsi que du rendu visuel et paysager voulu par la commune.
  3. La distance entre la maison et le voisinage. Dans le RNU, la distance minimale entre l’habitation et la limite séparative de terrain est de 3 mètres. Toutefois, la réglementation change selon la hauteur de la maison. Certaines communes disposent de leur propre distance minimale dans leur PLU.
  4. La distance entre l’habitation et le fond du terrain. Parfois, les communes imposent un espace vert obligatoire.
  5. Le coefficient de biotope, à savoir le pourcentage de terrain consacré aux espaces verts.

De plus, le plan local d’urbanisme donne d’autres indications éventuelles, comme l’orientation de la maison, la couleur des façades, la couleur du toit, etc. Parfois, le PLU restreint les surfaces constructibles en raison de la proximité avec un parc naturel, de monuments classés, etc. Pour calculer la surface constructible d’un terrain, il faut également tenir compte de 2 indices capitaux : le coefficient d’emprise au sol et la hauteur maximale du bâtiment.

terrain à bâtir avec limites séparatives clôtures

Surface de constructibilité d’un terrain : le Coefficient d’emprise du sol (CES)

Aujourd’hui, le calcul tient compte d’autres facteurs plus complexes que le COS, à commencer par le coefficient d’emprise du sol (CES). Celui-ci statue sur la surface maximale que peut occuper une maison sur le terrain. Le CES inclut non seulement la construction au sol, mais également les débords et les surplombs (sauf les bandeaux, corniches et débords de toiture sans éléments de soutien). En clair, le CES établit une projection verticale de votre future maison neuve et tient compte des éléments en saillie de l’habitation (balcon, terrasse au-dessus de 60 cm du sol).

Attention, les autres constructions comme la pergola, la piscine, le garage, l’abri de jardin et la serre entrent dans le calcul du coefficient. Cette indication varie selon les communes, ou les quartiers, et se situe dans le PLU.

Déterminer la surface constructible de son terrain : la hauteur maximale autorisée

Une réglementation inscrite dans le PLU de la commune peut limiter la hauteur maximale d’une habitation. Celle-ci se mesure à partir du sol existant avant travaux. Les souches de cheminées ou de ventilation ne comptent toutefois pas dans le calcul de la hauteur maximale.

Quelle surface de terrain constructible s’avère idéale ?

Une fois que la surface constructible du terrain est établie en fonction du PLU et du CES, il n’y a plus qu’à la comparer avec le projet de construction initial. Quelques ajustements et modifications s’avèrent parfois nécessaires. Un projet de maison de plain-pied, qui demande davantage de surface de terrain constructible, peut ainsi se transformer en maison à étage. L’obligation de composer avec une surface d’espaces verts peut donner des idées d’aménagement de jardin.

Le budget de la construction peut aussi être ajusté pour mieux correspondre à la surface de terrain constructible retenue. Voilà pourquoi il vaut mieux choisir un terrain et disposer de toutes les informations du PLU avant de développer le projet de la future maison.

Pour éviter d’éventuelles erreurs de calcul et de grandes désillusions, mieux vaut faire appel à l’expérience d’un constructeur de maisons ou d’un architecte. Ces professionnels de la construction sont en mesure de répondre à toutes les demandes de calcul de surface constructible, puis de monter et concrétiser le projet de maison.

projet de construction avec achat terrain

Publié le 20/10/2022