Comment être bien couvert lors d’un projet immobilier ?
La construction d’une maison est un moment décisif dans une vie. C’est bien souvent la consécration d’années d’économies, parfois même un projet de longue date. Pourtant, lorsque vient ce moment, de nombreux risques peuvent survenir. Heureusement, il existe plusieurs garanties et assurances pour être couvert et concrétiser cet investissement sereinement. Certaines de ces protections sont obligatoires, d’autres sont facultatives. Il est donc primordial de se renseigner sur ces formalités avant même de commencer son projet.
S’assurer dès le début du chantier
Dès le début du chantier, en tant que maître d’ouvrage, certaines assurances sont indispensables. Avant même que les travaux commencent, il est impératif de faire le tour des souscriptions à effectuer. Certaines sont obligatoires comme l’assurance dommages-ouvrage, mais d’autres sont optionnelles, bien que recommandées, telles que l’assurance tous risques chantier ou l’assurance de responsabilité civile.
L’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire dès lors qu’un particulier ou une entreprise réalise des travaux de construction. Elle est encadrée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978.
Les clauses et garanties de l’assurance dommages-ouvrage
Cette assurance doit être souscrite avant le début du chantier et permet d’assurer le bâtiment en cours de construction.
Que ce soit en faisant appel à un professionnel ou en achetant une maison sur plan, les constructeurs proposent généralement de souscrire pour vous à l’assurance dommages-ouvrage. Il est alors impératif de demander l’attestation d’assurance et un exemplaire du contrat.
En cas de sinistre, cette souscription permet d’être remboursé de l’intégralité des travaux de réparation couverts par la garantie décennale. Cette assurance couvre ainsi :
- les malfaçons qui impactent la solidité de l’ouvrage (effondrement de la toiture, fissures de taille importante, etc.) ;
- les malfaçons impossibles à réparer sans nuire à la construction (rupture des canalisations encastrées, par exemple).
L’assurance dommages-ouvrage prend effet un an après la réception de la maison, au moment de l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle est ensuite valable 10 ans, soit la durée de la garantie décennale.
Le cas particulier du logement en VEFA
La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste en l’achat immobilier sur plan. Le bien n’est donc pas encore construit ou en cours de construction. Il s’agit donc d’un contrat entre l’acheteur et le constructeur.
Dans ce cas précis, il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance dommages-ouvrage. C’est le constructeur qui devient le maître d’ouvrage et donc le responsable du bon déroulement de la construction. Il doit veiller à ce que le bien livré corresponde au cahier des charges initial. De même, il se porte garant de la livraison dans le délai imparti, et cela, dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
L’assurance Tous Risques Chantier
L’assurance Tous risques Chantier n’est pas obligatoire. Toutefois, elle reste recommandée, car elle couvre l’ensemble des potentiels dommages matériels sur le terrain. De plus, l’ensemble des équipements nécessaires à la construction seront également protégés. Les outils, les échafaudages, les plans et les autres éléments indispensables liés à la construction seront couverts dès leur arrivée sur le chantier, aussi bien pour le vol que les catastrophes naturelles, les incendies ou encore les effondrements.
Cette protection permet une indemnisation rapide et, par conséquence directe, un risque limité de retard de livraison.
L’assurance de responsabilité civile du maître d’ouvrage
L’assurance RCMO (Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage), quant à elle, protège les tiers contre d’éventuels dommages matériels, corporels ou immatériels, pouvant être provoqués par la construction immobilière. Cette assurance n’est pas une obligation, mais elle couvre, par exemple, un passant pouvant recevoir un projectile de chantier.
Bien que la construction d’une maison requiert beaucoup de temps et d’organisation, ces souscriptions restent primordiales. Pour rappel, elles doivent toutes être déclenchées dès le début du chantier.
Les garanties après la fin des travaux
Lorsque la construction est terminée, il existe de nombreuses garanties qui font suite à la livraison de la maison. Elles permettent notamment aux acquéreurs d’être protégés contre tous les vices cachés potentiels.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement permet de protéger le maître d’ouvrage contre les dommages ou toutes autres anomalies de construction qui n’affectent pas la solidité du bien. Elle garantit donc la conformité du bâtiment avec les plans et le cahier des charges établis initialement. Elle est valable pendant un an après la livraison. Durant cette période, le maître d’ouvrage peut contacter le maître d’œuvre ou le constructeur pour corriger une malfaçon.
La garantie biennale
La garantie biennale, quant à elle, couvre l’ensemble des éléments et équipements du logement. Elle est également connue sous le nom de garantie de bon fonctionnement. Elle prend effet dès la réception et est valable deux ans. Les portes, les volets ou encore les appareils électriques sont ainsi garantis. Cette assurance n’est pas obligatoire. La garantie biennale est une garantie de conformité et ne dépend pas de la faute du constructeur ou de l'entreprise de construction. Par conséquent, même si le constructeur n'a pas commis de faute, il reste responsable des défauts ou des malfaçons qui pourraient se produire sur les équipements dissociables de l'ouvrage.
La garantie décennale
La garantie décennale reste probablement la plus connue d’entre toutes. Elle est instaurée par l'article 1792-4-1 du Code civil. Le maître d'œuvre ainsi que l’ensemble des autres professionnels impliqués dans le chantier sont couverts par cette garantie. Cette obligation prévoit la réparation, la rénovation ou le remplacement des malfaçons, après la fin du chantier, pour une durée de 10 ans, comme son nom l’indique. La garantie décennale couvre alors :
- le gros œuvre (charpente, couverture, toiture, etc.) ;
- le second œuvre (menuiserie, plomberie, électricité, etc.) ;
- les équipements indissociables du bâtiment (chauffage, tuyauterie, etc.).
C’est toujours le maître d'œuvre qui contacte l’artisan responsable du dommage à réparer.
Il est important de souligner que la garantie décennale ne couvre pas les dommages causés par un manque d'entretien, par une mauvaise utilisation ou par un cas de force majeure telle qu’une catastrophe naturelle. De plus, elle ne s'applique pas aux travaux de moindre importance qui ne compromettent pas la solidité ou la destination de l'ouvrage.
L’assurance multirisque habitation
Dès lors que les travaux de construction sont terminés, le propriétaire devient responsable des incidents qui peuvent survenir dans l’habitation. Ainsi, comme dans tous logements, il est obligatoire de souscrire à une assurance multirisque habitation.
Elle doit impérativement être souscrite dès que le logement est hors d’eau et hors d’air, c'est-à-dire dès que les murs et la toiture sont terminés. Cette couverture assure notamment la maison contre les dégâts des eaux, le bris de glace ou les incendies. Ces incidents peuvent en effet coûter très cher à réparer lorsqu’une habitation n’est pas assurée.
Selon l’assureur, des options existent afin de couvrir également le bien contre le vol ou le vandalisme. Dans tous les cas, il est possible d’effectuer des devis pour comparer les prix en fonction des risques à couvrir et du patrimoine à protéger.
L'ensemble de ces garanties interviennent dès lors que le chantier est terminé. Cela permet aux propriétaires de s’assurer que la maison et, par ricochet, tout ce qui la compose restent aux normes après la livraison.
Pour conclure, la construction d’une maison requiert des assurances et garanties obligatoires qui protègent le propriétaire en cas de malfaçon. Celles-ci ont un coût, mais celui-ci est moindre face au montant des réparations en cas de non-souscription. Il est donc conseillé de se tourner vers un professionnel réputé pour obtenir différents devis et comparer les coûts et diverses modalités des contrats proposés.