Prêt immobilier : comment y accéder en 2022 ?

Le prêt ou crédit immobilier est un emprunt que les particuliers peuvent contracter auprès des banques pour acquérir un bien immobilier. Les différentes transactions dans le cadre de cette opération sont régulées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), un organisme financier qui a dicté de nouvelles règles applicables à compter du premier trimestre 2022.

Ces exigences concernent aussi bien les emprunteurs que les banques, lesquels devront se plier à de nouveaux standards en matière d’octroi de prêt immobilier. Des nouveaux taux d’endettement aux nouvelles durées de remboursement, découvrez tout ce que vous devez savoir sur les conditions d’accès et les critères d’octroi de prêt immobilier en vigueur.

L’accès au prêt immobilier : entre procédé classique et nouvelles contraintes

Comme il est de coutume dans le secteur, l’accès à un prêt immobilier en 2022 est subordonné à la présentation d’un dossier d’emprunt. Ce dernier est soumis à une banque qui l’étudie afin d’en évaluer la pertinence. Ce processus classique est cependant durci par certaines nouveautés.

Les étapes de la soumission d’un dossier d’emprunt

Le processus habituel à suivre pour accéder à un prêt immobilier reste le même en 2022 et se décline selon les étapes suivantes :

• la présentation du dossier d’emprunt immobilier, avec la mention des situations familiales, professionnelles et patrimoniales, le montant à emprunter, les garanties, l'assurance emprunteur, etc. ;
• l’étude du dossier par la banque, avec l'appréciation du montant de l’apport, des situations familiales, professionnelles et patrimoniales de l’emprunteur, la comparaison entre le taux d’effort et les revenus, etc. ;
• la présentation de l’offre de prêt par la banque, qui prend en compte le montant octroyé, le taux d’intérêt annuel, le type d’amortissement, les modalités de remboursement, etc. ;
• la signature du contrat de prêt.

À noter que ces dernières années, les banques sont plus regardantes dans leur manière d’étudier les dossiers d’emprunt. Elles sont notamment plus exigeantes quant au montant de l’apport personnel de l’emprunteur, mais aussi à la situation de ce dernier ou au taux d’endettement par rapport aux revenus. Il n’empêche que 29 % d'entre elles manquent aux recommandations en matière de crédit immobilier. Le HCSF est donc monté au créneau pour fixer de nouvelles règles.

L’accès au prêt immobilier désormais limité par certaines exigences

Les conditions pour accéder à un prêt immobilier connaissent d’importants changements depuis le premier trimestre 2022. En effet, dès le début de l’année sont officiellement entrées en vigueur des conditions d’emprunt et d’octroi de prêt immobilier particulièrement limitatives et contraignantes. Ces règles désormais incontournables n’étaient jusqu'alors que des recommandations faites par le HCSF.

Ainsi, à partir de 2022, ces conseils prennent la forme d’obligations adressées aux banques. Celles-ci devront se plier à de nouvelles mesures destinées à canaliser les risques immobiliers et à assainir le secteur. Les candidats au crédit immobilier qui ne s’aligneront pas sur ces nouvelles exigences n’auront tout simplement plus accès au prêt escompté. Quant aux banques qui s’y déroberont, elles seront contrôlées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) et s’exposeront à de lourdes conséquences, allant des blâmes aux sanctions pécuniaires.

Les mesures actuelles en matière de prêt immobilier

Les nouvelles règles en matière d’octroi et d’accès au prêt immobilier prennent la forme d’exigences non négociables, qui connaissent toutefois certaines exceptions.

Un taux d’endettement ou d’effort plafonné à 35 %

Autrefois fixé à 33 %, le taux d’endettement passe désormais à 35 %, assurance emprunteur incluse. Pour rappel, ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles d’emprunt des aspirants au prêt immobilier. Il permet de vérifier que ces derniers sont en mesure de régler les mensualités.

Bien évidemment, il comprend aussi bien le prêt immobilier que l’ensemble des emprunts en cours, quelle que soit leur nature. Selon le HCSF, ce nouveau taux vise à éviter le surendettement des ménages. Les foyers les plus modestes pourront ainsi mieux se préparer à l'acquisition d'un bien immobilier et assumer les responsabilités liées au fait de devenir propriétaire, comme la taxe foncière et les frais d’entretien.

La durée maximale de crédit limitée à 25 ans

Le respect d’une durée de remboursement maximale de 25 ans est désormais obligatoire pour prétendre à un prêt immobilier. Toutefois, cette durée peut être majorée de 2 années, en cas d’achat d'un bien immobilier sur plan ou en cas d’achat d'un bien immobilier ancien nécessitant des travaux. Dans le cas de l’achat de bien immobilier ancien, la condition pour bénéficier de la durée de 27 ans est que les travaux à réaliser avant l'emménagement excèdent 25 % du coût total du crédit.

Les cas d’exception à la réglementation du HCSF

Malgré le ton péremptoire du HCSF, l’organe laisse la possibilité aux banques de déroger à certains critères pour 20 % des crédits immobiliers accordés par trimestre. Ces dérogations bénéficieront notamment à 80 % des personnes qui souhaitent acquérir leur première résidence principale, en l’occurrence les ménages primo-accédants. Il s’agit des ménages n’ayant pas été propriétaires d’une résidence principale les deux années précédant la présentation de leur dossier d’emprunt.

Les conditions à remplir pour bénéficier d’un prêt malgré les restrictions

L’accès à un prêt immobilier en 2022 est inévitablement conditionné au respect des règles déclinées précédemment. Ces dernières, bien que bénéfiques à l’ensemble du secteur immobilier et aux emprunteurs, pénalisent tout de même quelques personnes. Les investisseurs locatifs et les ménages modestes font ainsi partie des catégories qu’on estime les plus exposées au revers de ces nouveautés.

En effet, les nouvelles réglementations du HCSF devraient impacter le taux d’usure, qui fixe un plafond au-delà duquel les banques ne peuvent plus accorder de prêt. Ce taux, ajusté trimestriellement en fonction des taux d’emprunts, est actuellement de 2,41 % pour un prêt dont la durée excède 20 ans.

Toutefois, il pourrait descendre plus bas, du fait de la baisse des taux d’emprunt. Dans ces conditions, tout emprunteur dont l’étude du dossier présente un Taux Annuel Effectif Global (TAEG) plus important que le taux d’usure actuel verra tout simplement sa demande de prêt refusée.

Il est alors recommandé aux emprunteurs désireux de se simplifier l’accès au prêt immobilier, au cours du premier trimestre 2022, de se faire seconder par un courtier spécialisé. En fin connaisseur du marché immobilier et des nouvelles exigences du HCSF, il saura dénicher le crédit immobilier offrant le meilleur taux.

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