Le guide de la maison neuve

Acquérir un logement neuf déjà construit : vers qui se tourner et comment procéder ?

En effectuant vos recherches pour un projet d'achat d'une maison neuve en France, vous êtes probablement tombé sur de nombreuses annonces de maisons sur plan à construire ou de terrains à vendre pour faire bâtir votre logement. Mais si vous cherchez à devenir rapidement propriétaire d'une maison neuve, vous aimeriez probablement acquérir un bien déjà construit et habitable immédiatement.

Les choses se compliquent alors un peu, car on ne sait pas toujours bien quels sont les acteurs du secteur immobilier spécialisés dans ce type de vente, ni comment s'y prendre pour acheter une maison neuve. Les offres se font en effet plus rares que dans la construction, mais il est possible de trouver le logement que vous recherchez, en vous adressant à des professionnels de l'immobilier.

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Le logement achevé : de quoi parle-t-on précisément ?

Pour bien comprendre comment il est possible d'acheter une maison neuve sortie de terre, il faut tout d'abord bien délimiter le type de biens qui est concerné. Une maison déjà construite, aussi appelée maison achevée ou clés en main, est un logement disponible de suite, mais n'ayant jamais été habité. La construction est terminée au moment de l'acquisition, et vous pouvez disposer du terrain et de l'habitat dès la signature de l'acte de vente authentique.

L'achat d'une maison clés en main diffère de l'achat d'une maison dans le cadre d'un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ou d'une VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). En effet, dans ces 2 cas, vous confiez à un constructeur ou à un promoteur l'édification de la maison, en vous basant sur des plans et des maisons témoins.

L'un des avantages majeurs de l'achat d'une maison ou d'un appartement achevé·e est donc de ne pas devoir attendre une date de livraison prévue dans quelques mois ou quelques années.

Comme pour un logement ancien, vous pouvez visiter les lieux avant de prendre votre décision. Et le petit plus, c'est bien entendu la garantie presque totale de ne pas avoir de travaux majeurs à effectuer, comme l'isolation, la rénovation des sols, la mise aux normes des équipements, etc.

Promoteurs et agences : les principaux interlocuteurs pour acheter une maison neuve déjà livrée

Afin d'acquérir une maison neuve terminée, il est préférable de se tourner vers des agences et promoteurs immobiliers. En effet, un constructeur ne propose pas de biens achevés, car son activité consiste à construire des maisons et des appartements en fonction de la demande, et non par anticipation de ventes futures.

En vous rendant sur les sites internet de ces professionnels de l'immobilier ou directement en agence, vous pourrez ainsi découvrir le choix de maisons neuves dans le secteur qui vous intéresse. Il faut savoir qu'il existe assez peu de maisons neuves construites sur le marché, surtout en centre-ville, mais il est possible de trouver la perle rare en périphérie ou dans des quartiers récents.

Bien souvent, ces maisons en vente sont issues de programmes immobiliers pour lesquels tous les acquéreurs n'ont pas été trouvés avant la livraison du lotissement. Si vous êtes prêt à patienter quelques semaines ou quelques mois, il est également envisageable de recherche des maisons en cours de construction, dont la livraison est prévue pour le trimestre suivant par exemple.

Il arrive également que des aléas de la vie obligent des particuliers ayant fait construire à revendre leur maison sans n'y avoir jamais habité. Ils font alors parfois le choix de terminer les travaux pour disposer d'un logement achevé, qu'ils revendront en direct ou par le biais d'une agence.

Enfin, si l'idée de ne pas pouvoir personnaliser votre maison vous freine, pensez aussi à vous intéresser aux maisons neuves hors d'eau et hors d'air, mais composées de plateaux nus aménageables. Dans ce cas, vous devrez certes prendre le temps de réaliser des travaux, mais vous pourrez aménager la surface et les pièces comme bon vous semble.

Acheter une maison construite, mais non habitée : quelles démarches ?

Lorsque l'on a pour projet d'acquérir un appartement ou une maison achevé·e, il est indispensable de bien se préparer. L'anticipation du coût total, la recherche du logement et les procédures administratives doivent être réalisées avec soin pour que tout se déroule dans les meilleures conditions. Voici donc les quelques étapes par lesquelles vous devrez passer pour devenir propriétaire d'une maison neuve déjà construite, qui sont assez semblables à celles effectuées pour un bien ancien :

  1. La définition du budget et des options de financement qui s'offrent à vous. Cette étape est primordiale pour réduire le champ de vos recherches à ce que vous pouvez vous permettre. C'est aussi un moyen de pouvoir accélérer l'obtention d'un prêt une fois que vous aurez trouvé la maison de vos rêves.
  2. Les visites des maisons neuves qui vous intéressent. Cela doit vous permettre de vous faire une idée précise de la surface, de l'aménagement des pièces, du voisinage, du vis-à -vis, etc., et de déterminer si vous vous voyez y vivre.
  3. La promesse unilatérale de vente, qui est un document écrit incluant toutes les caractéristiques de la maison, dont son prix, ainsi que les conditions de vente et de rétractation. Il s'agit d'une sorte d'exclusivité temporaire que donne le vendeur au potentiel acheteur, pour lequel ce dernier verse une somme souvent égale à 10 % du prix total du bien. Cette promesse unilatérale est parfois remplacée par un compromis de vente, décrivant également la maison et fixant les conditions (obtention d'un crédit par exemple). La différence réside surtout dans l'engagement formel des deux parties, et non plus seulement du vendeur.
  4. Suite à cela, l'acquisition est finalisée par la signature du contrat de vente définitif, à réaliser auprès d'un notaire. Ce document répertorie entre autres l'identité de l'acquéreur et du vendeur, la description de la maison, le prix de vente, les honoraires, etc. C'est à ce moment que l'acheteur doit s'acquitter du paiement total du prix de la maison ainsi que des frais de notaire, qui sont réduits à un taux de 2 à 3 % pour l'acquisition d'un logement neuf.

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Les garanties, les droits et les précautions lors de l'achat d'une maison achevée

Si l'achat d'une maison déjà construite est très tentant et offre de nombreux avantages, il faut pour autant faire preuve de vigilance à certains égards.

Dans un premier temps, il est primordial d'être attentif lors de votre première visite des logements : les matériaux utilisés sont-ils de qualité ? Les installations électriques et la plomberie semblent-elles répondre aux normes ? Les murs et les plafonds sont-ils en bon état ? Les fenêtres permettent-elles une isolation optimale ? Ce n'est là qu'une liste non exhaustive des éléments à vérifier, mais vous pouvez consulter des check-lists en ligne pour vous aider.

Toutefois, il est possible que vous ne remarquiez certains vices qu'une fois installés dans la maison. Dans ce cas, et contrairement à la construction d'une maison sur plans, vous ne bénéficiez pas des différentes garanties comme la garantie de parfait achèvement, biennale ou décennale. C'est pourquoi vous devez bien inspecter le logement avant de réaliser la signature, au risque de devoir ajouter la réalisation de travaux à votre projet, et donc à votre budget. Il est même judicieux de faire appel aux conseils de certains membres de votre famille ou amis qui disposent de connaissances dans le domaine du bâtiment ou à des professionnels, pour avoir la garantie de disposer d'un logement en bon état.

Lors du processus d'acquisition, vous disposez tout de même de certains droits. Depuis la loi Macron de 2015, un délai de réflexion de 10 jours est accordé à l'acheteur, durant lequel il est possible de se rétracter sans motif. Ce délai prend effet dès que toutes les parties concernées sont informées de la signature de la promesse de vente. Si l'acheteur ne fait pas valoir ce droit, cela vaut alors comme engagement d'achat définitif du bien.

Des clauses viennent également s'ajouter au contrat, permettant de mettre sous conditions la cession de la maison. Cela peut inclure l'obtention d'un prêt bancaire, la servitude, l'obligation de réaliser des travaux, la date limite de la vente, etc.

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