Bien acheter un terrain pour construire sa maison

Avant de connaître la joie d’assister aux travaux de construction de votre maison neuve, vous devez trouver et acheter le terrain sur lequel vous allez la construire. S’il existe une multitude d’annonces, bien choisir son terrain à bâtir implique de prendre des précautions. En effet, au-delà des spécificités de votre projet, vous devez surtout passer en revue de nombreux éléments, à l’image des règles d’urbanisme, des travaux de raccordement aux réseaux, ou encore des risques naturels dont peut être victime votre parcelle.

De plus, en matière administrative, la réservation et l’achat d’un terrain entraînent la signature de documents essentiels, avec lesquels il vaut mieux se montrer minutieux. Afin de vous guider à travers ce projet, voyons ensemble quelques bons réflexes à avoir avant d’acheter votre terrain.

Les précautions à suivre avant l’achat du terrain

Comme avant tout achat de cette importance, il est préférable que vous soyez vigilant sur les caractéristiques des terrains que vous sélectionnez. Ce principe est d’autant plus vrai si vous souhaitez un terrain hors lotissement, car toutes les démarches administratives de construction seront de votre ressort. Au contraire, en choisissant une parcelle dans un lotissement, vos responsabilités s’amenuisent, puisque tout est pris en charge par le promoteur responsable du projet. Dans tous les cas, entre les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune et les limites de la propriété qui pourraient poser des problèmes, il vaut mieux prendre le temps nécessaire pour étudier chaque point de cette liste, et réduire ainsi les risques d’un achat problématique.

Vérifier les règles d’urbanisme

Si vous êtes intéressé par un terrain en lotissement, vous avez la garantie que celui-ci est constructible et raccordé aux différents réseaux des fournisseurs. Toutefois, il convient tout de même de vérifier la faisabilité du projet, notamment à travers les dispositions du règlement du lotissement, mais aussi les règles en vigueur dans la commune en matière de façades, de clôtures, de plantations, etc.

En dehors d’un lotissement, les choses se compliquent un peu, puisque vous devez faire plusieurs démarches auprès de la mairie concernée. En premier lieu, il est important de consulter le plan local d’urbanisme, appelé plus communément le PLU, voire même le plan d’occupation des sols si nécessaire. Grâce à ces documents, il vous sera possible de connaître le type de construction autorisé, mais également certaines de ces dispositions :

• l’accès ;
• la voirie ;
• les limites séparatives ;
• l’emprise au sol ;
• le volume de l’habitation ;
• les aspects extérieurs de la maison.

Également, il est important d’obtenir le certificat d’urbanisme du terrain, qui indique plusieurs éléments importants, comme les règles de hauteur en vigueur sur la parcelle. Ce document est indispensable pour être certain de la faisabilité de votre projet, d’autant qu’une fois obtenu, il est valable pendant 18 mois. Vous pourrez donc déposer votre permis de construire plus sereinement, en ayant la certitude de respecter les règles d’urbanisme de la commune.

Estimer le coût des travaux de raccordement

L’accès aux différents réseaux est l’autre point de vigilance à privilégier avant tout achat d’un terrain à bâtir. Là encore, si vous choisissez une parcelle dans un lotissement, vous bénéficiez très probablement d’un terrain prêt à l’usage, ne nécessitant pas de travaux de viabilisation. Au contraire, pour une propriété hors lotissement, il y a de fortes chances pour que les travaux de raccordement aux réseaux restent à faire. À ce titre, il est recommandé d’estimer leur coût avant de vous engager, car ces derniers peuvent considérablement varier, en fonction de la distance qui sépare le terrain des différents réseaux. Ainsi, selon votre situation, l’accès à ceux-ci peut atteindre un prix de 3 000 à 4 000 euros, auquel il faut rajouter le raccordement de la maison, entre 4 000 et 7 000 euros. Une fois ces 2 étapes terminées, votre maison doit aussi être raccordée à l’assainissement collectif, pour un prix compris entre 2 000 et 3 000 euros, ou le cas échéant à un équipement autonome, dont le prix peut atteindre jusqu’à 12 000 euros.

Procéder à une étude du sol et des risques naturels

Aujourd’hui, depuis la loi ELAN, une étude de la nature du sol doit être commanditée par le propriétaire à l’origine de la vente du terrain. Toutefois, cette démarche peut être complétée par vos propres vérifications. Il est donc très important de bien étudier l’état du sol de votre parcelle, en vous rendant à la mairie de la commune ou en interrogeant les voisins. Vous pouvez bien sûr faire vous-même appel à un expert, dont le coût sera à votre charge. Cette étape reste primordiale, puisqu’elle détermine la nécessité ou non de procéder à des techniques de construction particulières. En effet, en cas de sous-sol instable, de terre argileuse ou d’humidité, un surcoût peut vite s’imposer pour l’ensemble de votre projet.

De la même façon, il est impératif de bien étudier tous les risques liés à l’environnement direct du terrain. Qu’il s’agisse d’inondations, de secousses sismiques, ou de la présence à proximité d’installations industrielles polluantes, de nombreux éléments peuvent avoir une influence sur votre futur quotidien. Là encore, n’hésitez pas à vérifier les propos du vendeur, en interrogeant les élus locaux et les habitants proches de la parcelle.

Évaluer les limites de la propriété

L’évaluation de la surface et des limites de la propriété dépend également du type de terrain que vous choisissez. Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, le bornage est obligatoirement effectué par le vendeur, bien qu’il soit important de vérifier les données de celui-ci avant toute signature. Pour un terrain hors lotissement, tout dépend finalement du vendeur, qui n’a aucune obligation. Pensez donc bien à l’interroger sur ce sujet, et à faire inscrire dans le futur avant-contrat de réservation les informations liées au bornage. Si vous devez confier ces travaux à un géomètre, sachez qu’il vous en coûtera entre 600 et 2000 euros, selon la taille de votre terrain et sa localisation. Dans les deux cas, interrogez également le vendeur et les voisins sur la présence ou non de servitudes privées. Qu’il s’agisse d’un droit de passage ou de canalisations, il est toujours important de connaître ces détails avant l’achat.

Les précautions à suivre dès la réservation du terrain

Après avoir passé toutes les étapes ci-dessus en revue, vous êtes certain d’avoir trouvé le terrain de vos rêves. Maintenant, vous devez passer à la partie administrative, en vous engageant dans ce nouveau projet vis-à-vis du vendeur. Pour cela, il convient de respecter également plusieurs étapes : la rédaction d’un compromis de vente, le versement d’un acompte et enfin la signature du contrat définitif.

Signer un avant-contrat d’achat

L’avant-contrat d’achat est en fait un compromis de vente, qui explicite par écrit toutes les conditions selon lesquelles l’acquéreur va prendre possession du bien. Il doit notamment contenir des éléments comme le prix du terrain et une description détaillée de celui-ci, sans oublier les clauses suspensives liées au certificat d’urbanisme, à la vente d’un précédent logement, à l’obtention d’un crédit, ou aux résultats de l’étude de la nature du sol. Cet avant-contrat vous engage aussi bien que le vendeur, à l’exception des conditions de désistement qui y sont clairement stipulées. Ce compromis de vente peut être signé sous seing privé entre vous deux, mais il est plutôt recommandé de le faire par l’intermédiaire d’un notaire pour obtenir un acte authentique, ou par celui d’un agent immobilier. En principe, l’avant-contrat d’achat est valable pendant un délai dit « raisonnable » de 3 mois, mais selon les clauses suspensives qu’il contient, celui-ci peut durer bien plus longtemps.

Verser un acompte pour la réservation du terrain

Dès la signature de l’avant-contrat d’achat, le vendeur peut vous demander le versement d’un acompte pour acter la réservation du terrain. Lorsqu’il s’agit d’un terrain dans un lotissement, la loi limite le montant à 5 % du prix de vente, tout en obligeant le vendeur à déposer cette somme sur un compte bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente définitif. Il devra alors vous la restituer si vous vous rétractez ou si les conditions stipulées dans le compromis ne sont pas réunies pour clôturer la vente. Pour un achat hors lotissement, aucune loi n’impose de limites quant à l’acompte de réservation, même si la plupart du temps, celui-ci est inférieur à 10 % du prix de la vente. Tout comme pour le terrain en lotissement, l’acquéreur d’un terrain hors lotissement ne peut récupérer son acompte que si les clauses suspensives ne sont pas remplies, ou s’il n’a pas obtenu son crédit bancaire.

Conclure le contrat de vente définitif

Une fois que toutes les clauses inscrites dans le compromis de vente sont réunies, le vendeur et vous devez passer à la signature du contrat de vente définitif, aussi appelé acte authentique de vente. Celui-ci ne peut être rédigé et conclu qu’en présence d’un notaire, dont les honoraires doivent être obligatoirement payés par l’acquéreur du terrain. Bien entendu, si plusieurs semaines ou mois se sont écoulés depuis l’avant-contrat d’achat, vous devrez vérifier que la parcelle n’a subi aucune modification. Si le notaire conserve l’acte authentique original, il vous en confie une copie à conserver soigneusement, qui fait alors office de titre de propriété. Concernant le solde du prix et les frais de notaire, ces derniers sont à verser le jour de la signature du contrat de vente définitif.

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