Le guide de la maison neuve

Tout savoir sur les taxes, les taux et impôts à payer lors de la construction d’une maison neuve

Lors de la concrétisation d'un projet immobilier, que ce soit pour la construction d'une maison neuve, d'un immeuble ou d'un appartement, le propriétaire est tenu de verser des taxes et impôts à l'Etat. Nous allons voir en détail comment s'articulent ces taxes sur la construction, leur mode de calcul, leur taux et leur application. Si une partie du versement de ces taxes est réalisé par le notaire pour votre compte, d'autres vous incombent directement lors de la construction de votre logement. Elles sont ensuite à régler au Trésor public qui les affectera aux différents services concernés de l'Etat : taxe communale, départementale, régionale ou nationale. Afin de connaître leur montant, il vous faut tout d'abord savoir combien coûte votre maison neuve.

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Le calcul du prix d'achat d'une maison neuve

Les différentes taxes sur la construction sont calculées en fonction du prix d'achat du terrain et de votre maison neuve. En tant que particulier qui confiez à un constructeur la construction de votre logement, vous êtes soumis à la TVA au taux de 20 %, applicable tant sur le montant hors taxes de votre terrain constructible que sur la maison en elle-même. Cette TVA est collectée par le vendeur du terrain d'une part, et par le constructeur d'autre part. Ils la reversent ensuite à l'Etat.

Lorsque vous calculerez le prix d'achat de votre maison neuve, il faudra inclure cette TVA dans la demande de financement de votre prêt. Le montant de votre remboursement mensuel du prêt concédé intégrera donc le montant de cette taxe.

Si vous êtes un professionnel ou représentant d'une société comme une SCI, et que vous être assujetti à la récupération de la TVA, votre comptable sera à même de vous expliquer comment effectuer cette opération.

Le constructeur de votre future maison est assujetti à cette TVA à hauteur de 20 %. Elle vous sera donc facturée. Le constructeur mentionnera sur son devis de construction, la part représentée par la TVA sur le montant total TTC de la vente.

Quelle est la taxe soumise à l'achat d'un terrain ?

Lors de l'achat d'un terrain constructible vendu par un professionnel, vous êtes soumis à une TVA d'un montant de 20 %. Mais d'autres taxes et frais viennent s'ajouter à ce montant. Ils sont inclus dans les frais de notaire, à savoir :

  • les démarches obligatoires et formalités diverses,
  • les droits de mutation,
  • les honoraires du notaire.

Les démarches obligatoires et formalités diverses

Lors de l'achat de votre terrain, le notaire effectue pour votre compte différentes démarches et formalités, telles que :

  • la demande du certificat d'urbanisme,
  • la situation hypothécaire du terrain.

l vérifie également qu'il n'y a pas de préemption de la part de la commune sur le bien. La part de ces frais s'élève en règle générale à environ 1200 euros, auxquels s'ajoutent 80 € de contribution forfaitaire à la sécurité immobilière.

Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme ?

Le certificat d'urbanisme permet de connaître exactement la position du terrain à une date donnée (situation cadastrale), les servitudes éventuelles et la préemption de la part de la mairie. Ainsi y figurent :

  • les règles d'urbanisme qui sont applicables, comme le plan d'urbanisation remis par la commune et qui pourrait empêcher la construction de votre maison ;
  • les limitations administratives, comme les servitudes, les zones de protection, la présence d'un site classé, etc. ;
  • la liste des taxes qui sont applicables à votre terrain, comme la taxe d'aménagement que nous verrons un peu plus loin.

Ce certificat d'urbanisme est joint au projet de vente du terrain réalisé par le notaire. La mairie dispose d'un délai d'un mois de date à date pour remettre au notaire ce document et il est valable durant 18 mois. Il peut être prolongé d'une année, voire davantage tant que le règlement d'urbanisme communal n'est pas modifié.

Qu'est-ce que la situation hypothécaire du terrain ?

Le notaire vérifie que le terrain n'est pas hypothéqué au profit d'une autre personne ce qui en empêcherait la vente. Il va donc joindre un état hypothécaire à votre dossier. Cet état certifie donc :

  • les garanties prises par une personne tierce (autrement dit l'inscription de ce terrain au fichier des hypothèques) ;
  • les servitudes ;
  • toute chose pouvant empêcher la vente du bien ;
  • le terrain constructible est bien la propriété de la personne qui le met en vente.

Ces deux documents valideront l'autorisation de vente du terrain auprès du notaire.

Comme vous désirez construire votre future habitation sur ce terrain, nous vous recommandons de bien vous renseigner auprès de la mairie, sur la faisabilité de l'implantation d'une nouvelle maison telle que vous le projetez. Si vous pensez vivre dans un logement quelque peu hors normes, obtenez au moins une acceptation verbale avant d'acheter le terrain et de signer votre prêt. Prenez rendez-vous avec votre mairie.

Les droits de mutation

Les droits de mutation sont exigés lors de toute transaction mobilière ou immobilière. Dans le cadre d'un achat de terrain, le montant s'élève à 5,80 % du prix du terrain. Certains départements appliquent un taux de 5,90 %. Renseignez-vous auprès de votre notaire.

Les frais de notaire

Ils représentent les honoraires perçus par votre notaire. Le pourcentage varie en fonction de la valeur du terrain et sont assujetti à un barème. En France, ils sont de 1 % pour un terrain de 100 000 euros, soit 1000 euros.

Quelle est la taxe soumise à la construction d'une maison neuve ?

Outre la TVA de 20 % applicable lors de l'achat de votre maison par le biais d'un constructeur, vous allez devoir régler la taxe d'urbanisme qui se décompose ainsi :

  • la taxe d'aménagement,
  • la taxe VSD (versement pour sous densité).

Qu'est-ce que la taxe d'aménagement ?

Cette taxe bénéficie à la commune et au département. Elle varie donc selon la situation géographique d'une construction en France. Elle représente un pourcentage calculé sur la surface de la maison et son emplacement dans la commune. Elle participe aux travaux d'urbanisation de la commune et du département, à la protection des espaces naturels et réservés et aux aménagements. Une fois votre permis de construire accepté, une première partie de cette taxe d'aménagement vous sera demandée dans les 12 mois suivant l'acceptation du permis de construire et le solde ultérieurement. Il est donc important de vérifier que la banque vous autorise un crédit dans lequel cette taxe sera incluse.

Qu'est-ce que la VSD ou versement pour la sous-densité ?

Cette taxe est réservée aux constructions qui se font en zone U (urbaine) ou AU (à urbaniser). Elle permet de lutter contre l'étalement urbain, vu la difficulté de trouver des terrains dans ces zones. Elle est facultative et non appliquée par toutes les communes.

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Les exonérations possibles de la taxe sur la construction d'une maison neuve

Il n'existe hélas, pas beaucoup d'exonérations de taxes sur un achat immobilier. La principale est l'exonération de la taxe foncière.

Tout projet immobilier neuf se voit exonéré de taxe foncière durant 2 ans, sous réserve d'acceptation de la commune où se situe votre maison. Il vous faut déposer un dossier de demande d'exonération dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux.

Ne pas toucher au titre ni aux liens du bloc ci-dessous, vous pouvez par contre retirer des mots répétés trop souvent, mais ne pas altérer le sens de la ligne :

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