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Investissement dans l’immobilier locatif : historique des aides fiscales à votre disposition

Se constituer un patrimoine et obtenir des revenus complémentaires, tels sont les premiers objectifs de toute personne voulant réaliser un investissement immobilier locatif. Mais ce n’est pas tout, car l’acquisition d’un bien et sa mise en location permettent également de bénéficier de différentes aides fiscales.

Nue-propriété, loi Pinel, loi Censi-Bouvard, statuts LMNP et LMP, loi Malraux, etc., nombreux sont les dispositifs de défiscalisation à la disposition d’un investisseur locatif désireux de réduire ses impôts sur le revenu.

Qu’en est-il si l’on souhaite investir dans la construction d’une maison à mettre en location ? Peut-on aussi prétendre à un avantage fiscal pour la construction d’une maison neuve ? La réponse est oui. Vous pouvez parfaitement construire, et louer par exemple une maison en loi Pinel.

Historique des dispositifs de défiscalisation à travers le temps, principaux dispositifs d’aides à l’investissement locatif dans l’immobilier, neuf et ancien à rénover, nous faisons le point ensemble.

Investir dans l’immobilier locatif : historique des dispositifs de défiscalisation

Différents dispositifs de défiscalisation ont été mis en place à travers le temps par l’État, et continuent de l’être. Leur but ? Encourager l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien en France. Nous vous en retraçons l’historique :

1804 : la nue-propriété, introduite dans le Code civil dès 1804, est une opération qui permet d’acheter moins cher (30 à 50 % de décote par rapport au prix du marché immobilier local) et de payer moins d’impôts.
1913 : la loi Monuments Historiques est un dispositif qui offre, entre autres, une réduction d’impôt sans limites de montant, à tout acquéreur d’un bien classé « Monuments historiques » ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. L’acquéreur doit s’engager à restaurer, entretenir et préserver le bien acquis, dont les travaux de rénovation sont subventionnés par l’État.
1949 : le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, est un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale. En LMNP, les revenus locatifs sont soumis au régime micro-BIC, et sont de ce fait moins taxés. Le statut LMNP autorise le cumul avec l’amendement Censi-Bouvard.
1949 : le statut LMP, loueur en meublé professionnel, est un statut fiscal qui est obligatoire si les revenus locatifs générés annuellement dépassent 70 000 euros. En dessous de ce seuil, c’est le régime micro-BIC qui est applicable. Le statut LMP offre la possibilité d’échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
1962 : la loi Malraux, une niche fiscale qui se fonde sur le même principe que la loi Monuments Historiques. Outil de protection et de conservation du patrimoine, la loi Malraux permet, entre autres, jusqu’à 400 000 euros de réduction d’impôts sur 4 ans. Les loyers du bien, obligatoirement situé dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP, ne sont soumis à aucun plafond.
1993 : le déficit foncier, introduit par la loi Balladur, est un mécanisme fiscal permettant, sous certaines conditions, de déduire le déficit du revenu global, et ce, jusqu’à 10 700 euros par an. Le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il peut être cumulé avec d’autres avantages fiscaux.
1996 : la loi Périssol, arrêtée en 1999, qui était un mécanisme d’amortissement du prix d’acquisition du bien, et non pas de réduction d’impôt. Ce dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif concernait les acquéreurs d’un bien neuf ou réhabilité, soumis à la TVA immobilière et destiné à une location nue à titre de résidence principale du locataire. La loi d’amortissement Périssol a été remplacée successivement par la loi Besson, la loi Scellier, la loi Duflot et désormais par la loi Pinel.
1999 : la loi Besson pour le neuf, arrêtée en 2003, qui était un avantage fiscal faisant suite au dispositif d’investissement locatif Périssol, basé sur le même principe que ce dernier. Tout comme la loi Perissol, elle concernait les contribuables imposés à partir de 30 %. La loi Besson a été remplacée par les dispositifs Robien, Scellier, Duflot et Pinel.
1999 : la loi Besson pour l’ancien, arrêtée en 2006, et qui faisait bénéficier d’une déduction spécifique de 26 % sur les revenus fonciers imposables pendant les 6 premières années de location. Il a été remplacé par le dispositif Borloo, et désormais par la loi Cosse.
1999 : la loi Demessine, arrêtée en 2010, qui concernait l’investissement locatif dans un logement neuf, faisant partie d’une résidence de tourisme en zone de revitalisation rurale (ZRR). La loi Demessine permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 25 000 euros, répartie sur 6 à 7 ans.
2003 : la loi Girardin Outre-mer, dédié à l’investissement locatif dans le neuf dans les DOM et les CROM (ex-TOM), consiste en une réduction d’impôt supérieure d’environ 15 % à l’investissement réalisé. Ce dispositif est prolongé par la loi de finances 2016 jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DOM, et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM.
2003 : la loi Robien, arrêtée en 2006, qui permettait un amortissement du bien acquis neuf, jusqu’à 65 % maximum du montant de l’investissement sur 15 ans.
2006 : la loi Robien recentré, arrêtée en 2009, avec laquelle l’amortissement du bien acquis neuf était passé de 65 % maximum sur 15 ans à 50 % au maximum du prix d’acquisition du bien sur 9 ans. Ce dispositif fiscal a été remplacé par les dispositifs Scellier, puis Duflot/Pinel.
2006 : la loi Borloo pour le neuf, arrêtée en 2009, également appelé « Borloo populaire », et qui permettait au propriétaire d’amortir son logement acquis neuf ou réhabilité, soumis à la TVA immobilière, à hauteur de 65 % du prix d’acquisition au bout de 15 ans. Son objectif était de favoriser l’investissement locatif dans les logements neufs à destination des ménages à faibles revenus. Il a été remplacé par les dispositifs Scellier, puis Duflot/Pinel.
2006 : la loi Borloo pour l’ancien, arrêtée en 2017, qui faisait suite à la loi Besson pour l’ancien, et concernait les logements neufs et anciens conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). L’avantage fiscal était constitué d’un abattement de 30 % en convention intermédiaire, 60 % en convention sociale ou très sociale, et 70 % en cas de location à un organisme public ou privé pour une sous-location à des personnes en difficulté, sur les loyers perçus. Le Borloo ancien est désormais remplacé par la loi Cosse.
2009 : la loi Censi-Bouvard pour le neuf, est un avantage fiscal destiné à l’investissement locatif meublé, logement neuf ou en construction, dans des résidences avec services (étudiante, d’affaires, pour personnes handicapées ou médicalisées…). La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du coût de l’opération répartie sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA (20 %) appliquée sur le prix d’achat.
2009 : la loi Scellier, arrêtée en 2012, est un dispositif qui concernait l’acquisition d’un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), en vue de le louer vide et à usage de résidence principale du locataire. Il faisait bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25 % du montant de l’investissement, répartie sur 9 ans.
2013 : la loi Duflot, arrêtée en 2014, était un dispositif destiné à favoriser l’investissement locatif intermédiaire. Cet avantage fiscal permettait aussi une réduction d’impôt de 18 % du montant total du logement neuf, ou jusqu’à 29 % outre-mer, et cela, dans la limite de 300 000 euros, répartie sur 9 ans.
2014 : la loi Pinel, pour le neuf et l’ancien à rénover, est un dispositif fiscal qui remplace la loi Duflot, car il est plus souple et plus avantageux que cette dernière. La loi Pinel, applicable à l’acquisition d’un logement neuf ou ancien rénové/à réhabiliter, offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, soit un maximum de 63 000 euros pour un bien de 300 000 euros, avec un engagement de location d’une durée de 12 ans. À compter du 1er juillet 2020, le logement devra respecter une performance énergétique minimale.
2014 : la loi Pinel Outre-Mer, pour le neuf et l’ancien à rénover, idéale pour de l’investissement en immobilier neuf, à construire, à achever ou en VEFA, voire pour de l’ancien à réhabiliter/à rénover dans les DOM et les CROM (ex-TOM). Ce dispositif fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans, en fonction de la durée de location.
2017 : la loi Cosse, pour l’ancien, est un dispositif d’investissement locatif dans l’ancien, permettant de défiscaliser jusqu’à 85 % des revenus locatifs. À compter du 1er juillet 2020, le logement devra respecter une performance énergétique minimale. La loi Cosse remplace les dispositifs Besson pour l’ancien et Borloo pour les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
2018 : la loi Girardin, pour l’ancien, est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la réalisation de travaux de réhabilitation et de mise en conformité de logements anciens dans les DOM et les CROM (ex-TOM). Il consiste en une réduction d’impôt de 18 à 26 % du montant des travaux, répartie sur 5 ans.
2019 : la loi Denormandie est un dispositif qui complète la loi Pinel pour l’ancien, et remplace petit à petit la loi Cosse. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros.

Bon à savoir : il est à préciser que la majorité de ces dispositifs fiscaux, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, ne sont pas cumulables pour un même logement, exception faite du déficit foncier. Vous devez donc le plus souvent choisir le dispositif dont vous voulez bénéficier.

Les dispositifs fiscaux disponibles pour l’immobilier locatif neuf et à rénover

Vous souhaitez construire une maison en vue de la mettre en location ? Vous envisagez d’investir dans l’achat d’un bien immobilier locatif neuf ou ancien ? Pour alléger votre fiscalité immobilière, vous avez le choix parmi de nombreux dispositifs fiscaux.

Pour un investissement locatif dans un logement neuf déjà achevé, en VEFA, ou à construire, vous pouvez vous tourner vers :

le dispositif Pinel ;
le dispositif Censi-Bouvard ;
le statut LMNP (location meublée) ;
le statut LMP (location meublée) ;
le dispositif Girardin Outre-mer ;
le dispositif Pinel Outre-mer.

Pour un investissement locatif dans un bien ancien déjà rénové ou à rénover, vous avez le choix entre :

le dispositif Malraux ;
le dispositif Monuments Historiques ;
le dispositif Cosse ancien ;
le dispositif Denormandie ;
le dispositif Pinel Outre-mer.

Pour rappel, le « déficit foncier » est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux. Quant au statut LMNP, il autorise le cumul avec le dispositif Censi-Bouvard pour un même bien.

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