Notre guide sur la construction de maison

Les entreprises de construction de maisons individuelles : que prennent-elles en charge et quels services proposent-elles ?

Si vous avez pour projet la construction d’une maison comme habitat principal ou en guise d’investissement immobilier, plusieurs prestataires peuvent vous accompagner. Parmi eux, on retrouve les constructeurs de maison individuelle, qui vont gérer l’ensemble de la construction d’une maison neuve, après la signature du CCMI (contrat de construction).

De l’achat du terrain aux éventuels travaux nécessaires après réception du bien et remise des clés, en passant par le choix des artisans, le constructeur est présent tout au long du projet. Mais savez-vous précisément quelles sont les missions et les prestations des constructeurs ? Faites le point sur l’offre des constructeurs et le rôle qu’il joue dans l’élaboration de votre habitat à travers cet article.

constructeur maison landes

 

Le rôle du constructeur dans votre projet de maison neuve

L’avantage majeur à faire appel à un constructeur de maison individuelle est de bénéficier d’un interlocuteur unique pour l’ensemble des démarches à réaliser et d’un accompagnement durant toutes les étapes nécessaires à la construction. En fonction de l’entreprise choisie et du contrat que vous signez, les missions assurées pourront varier, mais on peut tout de même distinguer quelques étapes clés communes à tout constructeur :

  • Définition et mise en place de votre budget avec le maître d’ouvrage.
  • Recherche du terrain ou proposition parmi des terrains déjà possédés par l’entreprise.
  • Définition plus précise du projet, avec le choix du style de maison, l’agencement des pièces, la répartition de la surface, l’élaboration des plans, etc.
  • Étude de sol, afin d’anticiper les éventuelles difficultés qui pourraient avoir lieu sur le chantier et de réaliser des travaux qui garantiront la solidité du logement.
  • Démarche de demande de permis de construire auprès de la mairie.
  • Personnalisation plus approfondie de la maison, notamment d’un point de vue esthétique.
  • Gestion des travaux : le constructeur choisit les entrepreneurs et artisans qui interviendront sur le chantier, s’assure de la coordination des travaux ainsi que du respect des délais.
  • Livraison du bien, avec un suivi durant les années qui suivent la réception et la garantie de réparations en cas de malfaçons ou de dommages, notamment grâce à la responsabilité décennale ou encore la garantie de parfait achèvement.

Le choix entre des modèles préconçus et des maisons sur mesure

Certains constructeurs proposent des maisons standards tandis que d’autres sont spécialisés dans la réalisation sur mesure. Si vous n’avez pas encore pris votre décision sur le type de maison individuelle à faire construire, sachez que chacun d’entre eux dispose de ses avantages.

Généralement, la maison à choisir sur modèles permet d’abord au maître d’ouvrage de bénéficier d’un prix plus attractif. De plus, la prestation de construction de maison standard permet de réduire les délais. En effet, le constructeur a déjà établi les plans du bien : il ne vous reste plus qu’à choisir l’option que vous préférez et à personnaliser la maison selon vos besoins. Dans certains cas, l’entreprise dispose même de solutions plus complètes, intégrant le terrain et la maison individuelle, réduisant ainsi le nombre de démarches nécessaires à l’aboutissement de votre projet.

Si l’on s’intéresse aux maisons individuelles sur mesure, l’avantage reste indéniablement la possibilité pour le client de choisir avec précision et presque sans restriction chaque élément qui constituera la maison, tout en bénéficiant des conseils de professionnels. Toutefois, sachez que de nombreuses options de personnalisation sont également proposées lorsque vous faites le choix d’une maison au sein d’un catalogue de constructeur. Certaines seront incluses dans le prix de départ et dans le contrat, mais restez vigilant, car d’autres feront grimper le prix global et pourraient surpasser votre budget.

Qu'est ce qu'un constructeur de maison individuelle-2

 

De la maison traditionnelle aux logements plus contemporains

L’une des autres particularités des constructeurs est leur capacité à répondre à une large gamme de besoins en termes de style de maison et d’architecture. En effectuant des recherches sur les sites internet des constructeurs, vous pourrez vous rendre compte que l’un des critères majeurs est d’ailleurs le style : contemporain, traditionnel, moderne, cubique, etc.

En effet, le constructeur de maison individuelle n’est pas seulement un prestataire qui va gérer les aspects techniques pour son client (travaux, démarches administratives, etc.). Il prend également en charge l’aspect esthétique de la maison et les finitions après les travaux de gros oeuvre. Le constructeur coopère parfois avec un architecte, aussi bien pour la réalisation des plans de l’intérieur du logement que pour la construction globale du bâtiment, afin de proposer des maisons non seulement fonctionnelles, mais aussi qui vous correspondent.

Certains constructeurs seront plutôt spécialisés dans un type de maison et pourront alors faire valoir leur savoir-faire avec des constructions haut de gamme ou par exemple vous proposer des maisons contemporaines à des prix attractifs, car ils disposent d’un gros volume de construction sur ce style de bâtiments.

Le constructeur de maison individuelle et le respect des performances énergétiques

En faisant construire une maison neuve à l’aide d’un professionnel du secteur, vous bénéficiez également d’une assurance non négligeable : le respect des normes en vigueur. En effet, l’entreprise a pour responsabilité l’ensemble de la construction et doit, selon la loi, se soumettre au Plan Local d’Urbanisme, à des garanties spécifiques incluses dans le CCMI, ainsi qu’à la législation sur les performances énergétiques de l’habitat.

Avec la mise en place de la Réglementation Thermique 2012, votre maison neuve doit effectivement respecter une limite de consommation énergétique, une exigence d’efficacité énergétique et un confort d’été. Autrement dit, le constructeur doit d’abord s’assurer que la maison consommera moins de 50 kWh/m²/an, par exemple en utilisant des énergies renouvelables. Il doit également respecter un certain niveau de Besoin Climatique, en procédant à une isolation de qualité ou en exposant la maison de manière optimale par exemple. Enfin, l’entreprise de construction est dans l’obligation de vous livrer une maison respectant une Température Intérieure Conventionnelle, vous permettant de vivre de façon confortable dans votre logement, y compris durant les chaudes journées estivales.

Si vous souhaitez bénéficier d’une maison dont les performances sont encore plus intéressantes, vous avez la possibilité de vous orienter vers un constructeur spécialisé dans la construction de maisons dites « passives ». Autrement dit, l’entreprise sera à même de vous proposer une maison qui fonctionne sans chauffage traditionnel grâce à une conception qui requiert des compétences particulières.

Qu'est ce qu'un constructeur de maison individuelle-1

Quelles sont les professions représentées dans une entreprise de construction de maison individuelle ?

Dans le secteur du bâtiment, les constructeurs de maisons individuelles sont les entreprises qui exercent par le biais d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Elles sont amenées à suivre un projet de maison neuve, des prémices jusqu’à la livraison du bien. Cela implique l’intervention de différents corps de métier : commerciaux, experts financiers, dessinateurs, techniciens, artisans, conducteur de travaux, etc.

Vos interlocuteurs pour la définition du projet

Lors de votre premier contact avec un constructeur, vous allez avoir affaire à une ou plusieurs personnes d’un pôle commercial. Vous serez alors amené à rencontrer des spécialistes de l’immobilier dans la région, à même de vous proposer un projet qui vous correspond. Par la suite, des professionnels des secteurs administratif et juridique se chargeront d’entamer les démarches nécessaires à l’achat et à la construction de la maison. Certains constructeurs emploient aussi des conseillers financiers, qui vous aideront à obtenir un prêt par exemple.

Une fois que ces premières étapes sont en cours, d’autres professionnels entrent en jeu : les dessinateurs, architectes, métreurs, etc., qui appartiennent au secteur du bureau d’études.

Les métiers qui interviennent pendant et après la construction

Lorsque le projet a pris forme, vient le moment de commencer les travaux. Le constructeur de maison individuelle va alors nommer l’un de ses conducteurs de travaux comme chef de chantier de votre maison. Il va coordonner les missions de chaque corps de métier du bâtiment, en respectant les coûts et les délais. Ces artisans du bâtiment sont pour la plupart des partenaires extérieurs à l’entreprise, mais certains sont aussi employés directement par le constructeur.

Enfin, un service après-vente est dédié à la résolution d’éventuels problèmes de construction ou à la réponse à vos questions, après la livraison de la maison.

Quelles sont les garanties obligatoires proposées par un constructeur ?

Une entreprise de construction de maison individuelle doit vous faire signer un contrat nommé CCMI. Il inclut plusieurs garanties, vous protégeant en cas de malfaçons :

  • la garantie de livraison ;
  • la garantie de parfait achèvement ;
  • la garantie biennale de bon fonctionnement ;
  • la garantie décennale ;

L’assurance pour la livraison de la maison

En faisant appel à un constructeur de maisons, vous bénéficiez d’une garantie de livraison. Il s’agit en fait d’une sorte de caution, en lien avec un organisme bancaire ou d’assurance. Elle a pour objectif de vous couvrir si le constructeur vous fait défaut, s’il ne termine pas les travaux dans les délais ou si certains travaux ne sont pas réalisés comme prévu.

La garantie de parfait achèvement

Valide durant une année après la fin des travaux, cette garantie vous permet de faire intervenir l’entreprise si vous constatez des malfaçons. Il peut s’agir de réserves que vous constatez au moment de la livraison, ou de problèmes rencontrés à l’usage dans l’année qui suit et résultant d’une mauvaise réalisation de la part de l’entreprise.

La garantie biennale

Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale protège le maître d’ouvrage durant les 2 années qui suivent la livraison de la maison. Elle concerne seulement certains types de dysfonctionnements, liés à des équipements qui peuvent être dissociés du gros-œuvre. Il peut par exemple s’agir du système de ventilation ou des menuiseries.

La garantie qui couvre la maison durant 10 ans

Dans le CCMI, vous trouverez également la garantie décennale. Elle couvre des dommages qui peuvent rendre la maison inhabitable, voire dangereuse. Cela peut inclure des soucis d’étanchéité du toit, des problèmes électriques, des fissures dans les murs, etc.

Quelles différences entre un constructeur de maison individuelle et un architecte ?

Les prestations de services et la règlementation qui encadre les entreprises de construction et les cabinets d’architecte ne sont pas tout à fait les mêmes. Les différences tiennent principalement au type de contrat que vous allez signer, à la gestion du chantier et au niveau de personnalisation de la maison.

Les contrats de construction avec un architecte et un constructeur

La première différence notable entre un constructeur de maison et un architecte est la relation contractuelle que vous allez entretenir avec lui :

  • Les constructeurs sont régis par le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), qui impose certaines clauses bien précises.
  • Les architectes vous font signer un contrat de maîtrise d’œuvre, qui est soumis à une règlementation plus floue. Si certains éléments doivent obligatoirement y figurer, ce sera à vous de vous assurer que le contrat inclut tout ce dont vous aurez besoin.

Le suivi du chantier et la gestion des différents corps de métiers

Avec un constructeur de maison individuelle, vous disposez d’un seul interlocuteur tout au long du projet, de la définition du budget jusqu’à la livraison de la maison.
L’architecte peut aussi proposer une offre aussi globale, mais vous pouvez l’engager seulement pour une partie du projet si vous le souhaitez (réalisation des plans, coordination des artisans, mise hors d’eau et hors d’air ou construction intégrale, etc.).

Les maisons sur modèles des constructeurs VS les plans 100 % personnalisés des architectes

Les constructeurs proposent généralement des maisons sur catalogue, qui sont déjà conçues et standardisées. Il est possible de personnaliser les plans, mais dans une moindre mesure. Certains constructeurs seront cependant à même de réaliser une maison entièrement sur-mesure, mais il s’agit plutôt du travail des architectes.

Le constructeur de maison individuelle peut-il faire du sur mesure ?

Souvent définis comme des entreprises qui vendent sur catalogue, les constructeurs sont pourtant de moins en moins rigides dans les projets qu’ils proposent. En fonction de l’entreprise de construction choisie, vous pourrez donc personnaliser une grande partie de l’habitation, voire bénéficier d’un projet entièrement sur mesure.

Choisir un constructeur pour un logement sur mesure

Si certaines entreprises de construction de maisons individuelles vantent le sur mesure dans leurs réalisations, restez tout de même attentif à leurs propositions. En effet, certaines utilisent le terme de sur mesure pour évoquer une personnalisation aboutie d’un modèle de maison, en vous laissant choisir les matériaux, l’aménagement, les particularités architecturales, etc.
Cela peut être très intéressant, mais le vrai sur mesure signifie que vous partez de zéro, en imaginant votre propre maison de A à Z. Choisissez donc un constructeur qui dispose d’experts dans la conception de maisons 100 % personnalisées (architectes, décorateurs, bureaux d’études, etc.).

Les étapes d’une construction de maison sur mesure

En achetant une maison neuve sur mesure, vous suivrez à peu près les mêmes démarches que lors d’un achat sur catalogue. Il s’agira de réaliser une première rencontre avec le constructeur pour définir vos besoins et votre budget, puis de trouver le terrain, de dessiner les plans, de réaliser les démarches administratives et enfin de débuter la construction effective.
Néanmoins, le sur mesure requiert évidemment plus de temps, puisqu’on part d’une page vierge et qu’il faut réaliser de nombreux aller-retour pour faire valider l’avancée des plans.

Comment s’assurer du sérieux d’un constructeur de maison individuelle ?

Dans le bâtiment comme ailleurs, les mauvaises surprises ne sont pas rares. Il faut donc savoir choisir une entreprise compétente, financièrement solide et reconnue.
Pour cela, il faut compter sur les anciens clients du constructeur, les artisans que vous connaissez, ainsi que sur les documents officiels de l’entreprise.
Et comme pour tout achat, des prix très bas peuvent aussi être un bon indicateur de méfiance !

Connaître la réputation de l’entreprise de construction

Même si cela est tentant, soyez vigilant en lisant les commentaires sur Internet ou les forums de discussion. Ils peuvent être utiles, mais aussi contenir quantité d’informations erronées, malveillantes, excessivement élogieuses, etc.
Pour en savoir plus sur les compétences des constructeurs qui vous intéressent, tentez plutôt de discuter directement avec d’anciens clients. Demandez également à visiter des réalisations de maisons pour vous faire votre propre idée, au lieu de vous contenter de photos parfois trompeuses. Si vous avez des amis ou de la famille travaillant comme artisan du bâtiment ou architecte, n’hésitez pas non plus à leur demander leur avis sur telle ou telle entreprise, et sa réputation dans la région.

S’assurer des garanties juridiques et financières du constructeur

Les seules compétences techniques d’un constructeur ne peuvent suffire à garantir son sérieux. Il est donc important de se renseigner sur sa santé financière, et plusieurs moyens s’offrent à vous pour le faire :

  • Visiter des sites gratuits mentionnant l’identité complète de l’entreprise et parfois ses comptes.
  • Demander la liste des garants au constructeur.
  • Vérifier que l’entreprise n’est pas sous le coup d’une action judiciaire.
  • Lire attentivement le CCMI pour vérifier que toutes les garanties y apparaissent, etc.

Constructeur de maison individuelle : qu’est-ce qu’un CCMI ?

Le sigle CCMI signifie Contrat de Construction d’une Maison Individuelle. Ayant pour but de protéger les particuliers des constructeurs douteux, ce type de contrat est celui le plus courant en France pour la construction de maisons individuelles.

Quelle est la loi qui régit le CCMI ? Combien de types de CCMI existe-t-il ? Les détails.

La loi qui régit le CCMI

Le contrat CCMI est régi par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle. Il concerne tout professionnel du bâtiment « qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble, à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage (Ndrl : vous) ».

Le professionnel du bâtiment soumis au contrat CCMI est appelé « constructeur de maisons individuelles », ou bien encore constructeur CCMI.

Les deux types de CCMI

Il existe deux types de CCMI :

  • Le CCMI avec fourniture des plans par le constructeur, et à partir desquels il construit la maison. Le constructeur peut soit proposer différents modèles préconçus de maison individuelle au particulier, soit réaliser pour lui un plan personnalisé.
  • Le CCMI sans fourniture des plans, autrement nommé CCMI allégé. Il existe ici deux cas de figure : le particulier réalise lui-même les plans de sa maison, ou bien il les fait réaliser par un architecte ou par un dessinateur spécialisé. Dans ce cas, le constructeur ne s’occupe que de la réalisation des travaux.

Notons que le CCMI avec plans fournis par le constructeur est le type de contrat le plus fréquent et le plus sûr.

Peut-on se rétracter lors de la signature d’un CCMI avec une entreprise de construction ?

Si vous venez de signer un Contrat de Construction de Maison Individuelle, mais qu’un évènement quelconque vous fait changer d’avis, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours.
Par ailleurs, vous êtes en droit de mettre fin au contrat signé si vous êtes face à l’une des clauses suspensives prévues par la loi.

Les démarches pour renoncer au contrat dans les 10 jours

Après signature d’un CCMI avec un constructeur, avec ou sans présence d’un notaire, vous recevrez l’ensemble des documents notifiant l’acte, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous disposez alors de 10 jours après cette première présentation du contrat pour faire valoir votre droit de rétractation. Il faudra alors faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entreprise de construction, sans avoir besoin d’expliquer les motifs de votre décision. Les sommes éventuellement versées jusqu’ici devront alors vous être remboursées.

Les conditions indispensables à l’exécution du contrat

En complément du délai légal de rétractation prévu par la loi, certaines clauses suspensives sont obligatoirement inscrites dans le CCMI. Ainsi, si l’une de ces conditions n’est pas réalisée, la validité du contrat peut être remise en cause, vous permettant de vous rétracter sans frais :

  • acquisition du terrain de construction ;
  • obtention du permis de construire ;
  • octroi du prêt immobilier ;
  • obtention de garanties obligatoires (assurance dommage-ouvrages et garantie de livraison).

Le contrat peut stipuler d’autres clauses suspensives, en fonction des accords que vous concluez avec l’entreprise. Quoi qu’il en soit, chacune d’entre elles doit être soumise à un délai de réalisation, mentionné dans le CCMI.

CCMI : qu’est-ce que la garantie de livraison ?

Dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), la « garantie de livraison au prix et aux délais convenus » consiste en un engagement pris par le constructeur et son garant à terminer la maison au prix convenu et à la date prévue sous peine de pénalités.

Qui doit souscrire une garantie de livraison ?

La « garantie de livraison au prix et aux délais convenus » est obligatoirement souscrite par le constructeur auprès d’une banque, d’un assureur ou d’une société de financement. Elle sert à protéger le maître d’ouvrage en cas de défaillance du professionnel, contre les risques de non-achèvement du chantier. Car en cas de carence dudit constructeur, la banque, l’assureur ou la société de financement prend la relève, en désignant un autre professionnel pour terminer les travaux.

La garantie de livraison fait partie des garanties légales du CCMI-loi 1990.

Notons qu’une attestation de garantie de livraison devant être annexée au contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Quels sont les risques couverts ?

Parmi les risques couverts par la garantie de livraison figurent :

  • la mauvaise exécution ou l’inexécution des travaux ;
  • les dépassements du prix convenu ;
  • la faillite du constructeur ;
  • les retards de livraison dépassant 30 jours.

Comment actionner cette garantie ?

Pour actionner la garantie de livraison à prix et délais convenus, il est nécessaire de respecter certaines procédures :

  • envoi d’une lettre de mise en demeure au constructeur ;
  • attente de la réponse dans un délai de 8 jours ;
  • retournement contre le garant du constructeur ;
  • attente de la réponse dans un délai de 15 jours.

Pour que les garanties légales du CCMI puissent être actionnées rapidement en cas de litiges, le maître d’ouvrage doit, quant à lui, contracter une assurance dommages ouvrage.

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