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Neuf ou ancien : que choisir pour son achat immobilier ?

L’accès à la propriété est un désir que de nombreux Français partagent. Mais entre le charme de l’ancien et le confort du neuf, les avis sont partagés. Il faut dire que l’immobilier neuf comme l’ancien comportent des avantages et des inconvénients.

Quel type de bien correspondra le mieux à vos attentes ? Faut-il privilégier la construction d’une maison sur-mesure plutôt que l’achat d’une maison ayant déjà été habitée ? Si le choix dépend des besoins et envies de chacun, certains critères peuvent vous aider à faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre.

Pour vous aider à faire le bon choix, zoom sur les points forts et points faibles de l’immobilier neuf et de l’immobilier dans l’ancien.

Achat d'une maison ancienne vs Construction d'une maison neuve-1

Opter pour l’achat d’un logement dans l’ancien

Dans un premier temps, il est bon de rappeler qu’une maison ancienne n’est pas nécessairement une maison construite il y a plus de 50 ans. Acheter dans l’ancien signifie simplement que le bien a déjà été habité.

Nous évoquerons en premier lieu les caractéristiques principales liées à l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien afin de vous aider à savoir si les points mentionnés correspondent à votre projet.

Un projet concret et rapide

L’avantage premier de l’achat dans l’ancien est la possibilité de visiter concrètement sa future maison ou son futur appartement. Le bien étant déjà construit, il est beaucoup plus facile pour les futurs acquéreurs de se projeter et d’imaginer l’aménagement qu’ils pourront effectuer dans chacune des pièces.

Même s’il est possible d’imaginer un peu mieux une maison « virtuelle » grâce à des plans ou des visites virtuelles, l’ancien sera préférable pour les personnes qui n’arrivent pas à se projeter.

De plus, l’achat dans l’ancien est beaucoup plus rapide. Entre la signature du compromis de vente et la remise des clés, il n’y a bien souvent que quelques mois de délai. Une maison neuve demande des mois, voire des années de construction. La maison neuve ne peut pas être habitée immédiatement alors qu’il suffit de poser ses valises (et ses cartons) dans une maison ancienne.

Pour cette raison, l’achat d’une maison ancienne correspondra aux acquéreurs les plus impatients ou tout simplement ceux qui recherchent un bien urgemment.

Le charme de l’ancien

C’est souvent l’avantage numéro 1 mis en avant pour l’immobilier dans l’ancien : son charme. Il est indéniable que certaines maisons disposent d’avantages esthétiques ayant pris de la valeur avec le temps. Nous pouvons notamment évoquer les appartements Haussmanien avec les moulures et le parquet chevron ou bien encore les maisons en pierre avec poutres aux plafonds.

Si vous faites partie de ces personnes qui apprécient ce type d’éléments dans une maison, il est alors préférable d’acheter dans l’ancien. Au contraire, certaines personnes se sentent mal à l’aise de vivre dans une maison qui a déjà été habitée et qui a en quelque sorte déjà vécu. Dans ce cas, la construction d’une maison neuve constituera une meilleure solution.

Une localisation du terrain intéressante

Généralement, les biens dans l’ancien disposent d’une meilleure localisation que les terrains constructibles. En effet, les maisons ou appartements anciens se situent bien souvent en ville ou à proximité. Il est très rare de trouver un terrain pour faire construire sa maison en centre-ville.

La localisation est un facteur important en immobilier. Si la proximité de la ville avec ses commodités et ses écoles est importante pour vous, il peut être plus simple de se tourner directement vers l’ancien.

Une passoire énergétique

Le plus gros inconvénient d’une maison ou d’un appartement ancien est la consommation d’énergie. Les biens dans l’ancien sont en effet de véritable passoire énergétique. En plus d’être peu respectueux de l’environnement, cet inconvénient se ressentira au niveau de votre porte-monnaie si vous n’effectuez pas de travaux de rénovation : il faudra en effet prévoir de lourdes factures en énergie.

Une alternative peut être tout de même envisagée : l’achat dans l’ancien avant rénovation. La rénovation vous permettra en effet d’allier les avantages de l’ancien avec les avantages du neuf. Vous pourrez opter pour une maison avec du charme rénovée de manière à être beaucoup moins énergivore.

Achat d'une maison ancienne vs Construction d'une maison neuve-2

Opter pour la construction d’une maison neuve

Si l’ancien ne vous convient pas, vous avez alors la possibilité de faire construire votre maison. Après avoir trouvé un terrain qui vous convient, il s’agira de choisir un constructeur pour réaliser la maison de vos rêves.

Un projet sur le long terme

Faire construire sa maison est un projet destiné aux personnes souhaitant investir dans un logement sur le long terme. En effet, la construction a elle seule prendra en général un an. Ainsi, choisir de faire construire sa maison doit être un projet pour l’avenir. Si vous pensez à déménager dans deux ou trois ans, cela ne vaut peut-être pas le coup.

En parlant de coût, qu’en est-il du prix pour les maisons neuves ? Là aussi, le calcul doit se réaliser sur le long terme, car si une maison neuve revient plus chère à l’achat qu’une maison ancienne, les économies générées grâce à une construction plus écologique et plus moderne sont importantes. Les factures en énergie pour une maison neuve seront en effet beaucoup plus basses, voire même positives ! De quoi amortir le prix d’achat d’un logement neuf.

Des aides accordées par l’État

En plus de ces économies, l’État accorde des aides aux propriétaires optant pour un bien immobilier neuf ! Le gouvernement français favorise en effet la construction en diminuant d’une part les frais de notaire dans le neuf. Si ces derniers représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien, ils sont réduits à environ 3 % dans le neuf.

Nous pouvons également mentionner le prêt à taux zéro (PTZ) qui permet aux primo-accédants de bénéficier d’un prêt sans intérêt à hauteur de 40 % au maximum de la totalité de la somme empruntée (prix de vente). Ainsi, si vous n’êtes pas encore propriétaire et que vous avez un budget limité, le neuf est la meilleure solution pour vous.

Une maison sur-mesure

Nous terminerons par l’avantage le plus important de faire construire sa propre maison : pouvoir habiter dans une maison qui vous ressemble complètement. Faire construire sa maison, c’est pouvoir décider de l’orientation de la propriété, du nombre de pièces, de son équipement de cuisine ou de salle de bain, de la disposition de chacune des pièces, etc.

En choisissant le bon constructeur et le bon architecte, vous aurez la possibilité de faire construire la maison de vos rêves. Il vous faudra toutefois être patient et pouvoir vous projeter.

Dernier avantage non négligeable : en faisant construire votre maison, cette dernière bénéficiera de la garantie décennale. Cette garantie vous protège contre les vices cachés et les dommages de construction pendant 10 ans. Ainsi, même après la réception de votre maison vous aurez la possibilité d’être couvert : une sécurité en plus très appréciée.

Quel est le prix d’un terrain pour construire une maison neuve ?

Avant de faire construire sa maison neuve, il est impératif de calculer le budget qu’il sera nécessaire de dépenser pour devenir propriétaire. Outre les frais liés à la construction, il est important de connaître le prix d’un terrain constructible.
En moyenne, le prix d’un terrain pour faire construire une maison neuve représente le tiers du coût global de la maison, mais ce prix peut varier en fonction de certains critères.

Un coût variable en fonction de la superficie, mais aussi de la localisation

Bien évidemment, le premier critère faisant fluctuer le coût d’un terrain en vue de construire une maison neuve est sa superficie. Plus le terrain proposera d’espace et plus ce dernier sera coûteux. Néanmoins, les prix de vente au mètre carré d’un terrain peuvent être très différents d’une région à une autre.
Le prix moyen au mètre carré d’un terrain en zone rurale est de 45 euros tandis qu’en région parisienne le prix moyen est de 250 euros par mètre carré.

Des frais supplémentaires possibles pour raccorder le terrain

Outre le prix d’achat, il se peut que vous ayez d’autres frais relatifs au terrain à payer. En effet, si le terrain n’est pas viable il faudra débourser certaines sommes pour le raccorder au réseau de la ville.
Il faudra compter environ 3000 euros pour un raccordement au réseau collectif (eau, gaz, électricité), entre 7000 et 12 000 euros pour le raccordement au tout-à-l’égout. Enfin, prévoyez entre 600 et 1500 euros pour réaliser le bornage de votre terrain.

Quelles sont les règles pour visiter le chantier de votre maison en construction ?

En tant que futur·e propriétaire de votre maison, vous souhaitez sans doute vérifier régulièrement l’avancée des travaux et le bon respect des plans et des consignes. Mais ces visites sont réglementées : les périodes de droit de visite sont mentionnées dans le contrat de construction. Vous restez toutefois libre de demander des visites en dehors des rendez-vous fixés sur le calendrier.

Quand est-il possible de se rendre sur le chantier de construction ?

Le CCMI que vous signez avec le constructeur inclut obligatoirement un calendrier reprenant les grandes étapes de la construction, ainsi que les dates auxquelles vous pourrez venir sur le chantier. Elles correspondent aux moments précédant un appel de fonds. En effet, les versements s’effectuent selon un calendrier précis et vous êtes en droit d’aller vérifier que tout se déroule correctement avant de payer l’échéance à venir.

Pourquoi existe-t-il des restrictions de visite ?

En dehors de ces dates précisées dans le CCMI, vous n’êtes pas autorisé·e à vous rendre sur le lieu des travaux. Cela s’explique assez aisément : durant toute la durée des travaux, c’est le constructeur qui est responsable d’éventuels dégâts ou d’accidents. Votre présence peut donc remettre en cause le contrat d’assurance.
Toutefois, vous pouvez tout à fait demander des rendez-vous de chantier complémentaires à l’entreprise en charge de la construction. Libre à elle ou non d’accepter votre requête, mais si cette dernière est justifiée, il y a fort à parier que vous serez autorisé·e à vous rendre sur les lieux.

Doit-on assurer une maison en construction ?

La construction d’une nouvelle maison passe, tout d’abord, par l’acquisition d’un terrain suivi de la construction de la maison en elle-même. Il est important de connaître les obligations du futur propriétaire en matière d’assurance de la maison en construction.

Penser à l’assurance tous-risques chantier

Le chantier d’une maison en construction permet l’accès à différentes personnes comme le constructeur, le maçon, le couvreur, etc. Ces personnes peuvent être victimes d’un accident et ont la possibilité de se retourner contre le propriétaire du terrain et de la maison en construction si la faute relève d’une négligence de sa part.

L’assurance tous-risques chantier vient protéger l’acquéreur en cas d’accident se produisant sur le chantier et pour lequel sa responsabilité pourrait être recherchée. Bien que non obligatoire, il est vivement recommandé de souscrire un tel contrat, le temps où la maison est en construction. Elle couvre en responsabilité civile tous les dommages pouvant survenir à des tiers présents sur le chantier de la maison en construction.

L’assurance Dommages Ouvrage est obligatoire pour toute maison en construction

Comme son nom l’indique, l’assurance Dommages Ouvrage couvre tous les types de dommages pouvant survenir à la maison en construction après la remise des clés. D’une durée de 10 ans, elle prend effet le jour de l’ouverture du chantier.

Elle garantit le propriétaire contre toutes malfaçons, vices et manquements des intervenants sur le chantier de la maison en construction, après sa réception et durant 10 ans. Elle s’applique sur toutes les parties pouvant rendre la maison impropre à destination :

dommages à la toiture ;
sols ou murs défaillants ;
fuites suite à malfaçons ;

L’assurance Dommages Ouvrage fait donc partie des obligations du propriétaire dès lors qu’il fait construire sa propre maison et signe un contrat CCMI.

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